وقتی صحبت از داشتن یا ساختن یک ساختمان می شود، چه یک آپارتمان کوچک باشد چه یک برج تجاری بلند، ذهن بسیاری از ما درگیر مسائل مختلفی مثل هزینه ساخت، قیمت خرید، اجاره بها یا حتی دردسرهای تعمیر و نگهداری می شود. اما یک جنبه مهم دیگر وجود دارد که گاهی کمتر به آن توجه می کنیم: مالیات. آگاهی از قوانین مالیاتی مربوط به ساختمان ها برای هر مالک، سازنده یا حتی مستأجرین ضروری است. ندانستن این قوانین می تواند منجر به پرداخت جریمه های سنگین یا از دست دادن برخی معافیت های قانونی شود.
مالیات هایی که برای ساختمان ها پرداخت می کنیم، نقش مهمی در اداره شهرها و ارائه خدمات عمومی دارند. هزینه هایی مثل جمع آوری زباله، نگهداری پارک ها و فضای سبز، یا توسعه حمل و نقل عمومی، بخشی از این هزینه ها از همین مالیات ها تأمین می شود. با این حال، قوانین مالیاتی مربوط به املاک گاهی پیچیده به نظر می رسند و پیدا کردن اطلاعات دقیق و به روز کمی دشوار است. هدف ما در این نوشته، شفاف سازی این قوانین و ارائه یک راهنمای روشن و کاربردی است.
مفاهیم پایه و کلیات مالیات ساختمان
پیش از ورود به جزئیات انواع مالیات ها، خوب است با چند مفهوم اساسی آشنا شویم. مالیات ساختمان در واقع نوعی مالیات مستقیم است که به دارایی های غیرمنقول، یعنی همین زمین و ساختمان ها، تعلق می گیرد. اینطور نیست که یک نوع «مالیات ساختمان» کلی وجود داشته باشد؛ بلکه مجموعه ای از مالیات ها و عوارض مختلف هستند که بسته به شرایط ملک (مسکونی، تجاری، اداری، خالی) و وضعیت مالک (سازنده، فروشنده، موجر) ممکن است شامل حال آن شوند. مبنای قانونی این مالیات ها عمدتاً در «قانون مالیات های مستقیم» و همچنین قوانین مربوط به شهرداری ها مشخص شده است.
چقدر راجب خدمات vip ساختمان میدانید؟
تقریباً همه انواع ساختمان ها می توانند مشمول پرداخت نوعی از مالیات باشند. از خانه های ویلایی و آپارتمان های مسکونی گرفته تا مغازه ها، دفترهای کار، کارخانه ها و کارگاه های صنعتی. حتی گاهی زمین های بدون استفاده یا ساختمان هایی که نیمه کاره رها شده اند، تحت شرایط خاصی ممکن است مشمول مالیات شوند، مانند مالیات بر اراضی بایر یا مالیات بر خانه های خالی. اما چرا دولت و شهرداری ها بر ساختمان ها مالیات وضع می کنند؟ دلایل مختلفی وجود دارد که عبارتند از:
- تأمین بودجه برای ارائه خدمات شهری: از نظافت کوچه ها و خیابان ها گرفته تا رسیدگی به پارک ها و فضای سبز، بخش قابل توجهی از این هزینه ها از طریق مالیات های دریافتی از املاک تأمین می شود.
- توسعه زیرساخت های شهری: به عنوان مثال این مالیات به ساخت خیابان های جدید یا بهبود سیستم حمل و نقل کمک می کنند.
- کنترل بازار مسکن: برای مثال، مالیات بر خانه های خالی با هدف تشویق مالکان به عرضه واحدهای خود به بازار و جلوگیری از احتکار وضع شده است. در نگاه کلی تر، مالیات بر ساختمان ها راهی برای توزیع عادلانه تر هزینه های زندگی شهری بین شهروندان است.
انواع مالیات های اصلی مرتبط با ساختمان
حالا که با کلیات مالیات ساختمان آشنا شدیم، وقت آن است که انواع اصلی مالیات هایی را که ممکن است به یک ساختمان تعلق بگیرد، دقیق تر بررسی کنیم. این مالیات ها هر کدام شرایط و قوانین خاص خود را دارند.
1. مالیات بر املاک و مستغلات
یکی از شناخته شده ترین مالیات ها، «مالیات بر املاک و مستغلات» است که بیشتر ما آن را با نام «مالیات نوسازی و عمران شهری» می شناسیم. این مالیات سالانه توسط شهرداری ها از تمام مالکان ساختمان ها دریافت می شود. مبلغ آن بر اساس ارزشی به نام «ارزش معاملاتی املاک» محاسبه می شود. این ارزش توسط کمیسیونی متشکل از نمایندگان چند سازمان دولتی تعیین می شود و معمولاً با قیمت واقعی یا روز ملک تفاوت دارد. شهرداری ها از درآمد این مالیات برای هزینه های جاری شهر مانند نگهداری فضای سبز، جمع آوری پسماند و بهبود معابر استفاده می کنند. پرداخت سالانه این مالیات برای همه مالکان الزامی است.
2. مالیات بر درآمد اجاره املاک
اگر ملکی را اجاره داده باشید، با این نوع مالیات سروکار خواهید داشت. همان طور که از نامش پیداست، این مالیات به درآمدی تعلق می گیرد که مالک از اجاره دادن ملک خود به دست می آورد. البته تمام مبلغ اجاره دریافتی مشمول مالیات نمی شود؛ بخشی از آن به عنوان هزینه های استهلاک و نگهداری کسر می شود و درصد مشخصی از باقیمانده به عنوان مالیات محاسبه می گردد. قوانین، معافیت هایی را هم در نظر گرفته اند؛ برای مثال، واحدهای مسکونی که متراژ آن ها کمتر از حد معینی (الگوی مصرف مسکن) باشد، ممکن است از بخشی از این مالیات معاف شوند. مالکان وظیفه دارند هر سال درآمد اجاره خود را در اظهارنامه مالیاتی اعلام و مالیات متعلقه را پرداخت کنند.
برای افزایش امنیت ساختمان چه کارهایی باید انجام دهیم؟
3. مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک
این مالیات زمانی پرداخت می شود که مالکیت یک ساختمان یا زمین به صورت رسمی و قطعی از یک نفر به نفر دیگر منتقل می شود، یعنی هنگام تنظیم سند در دفترخانه. محاسبه این مالیات کمی پیچیده تر است و معمولاً درصدی از همان «ارزش معاملاتی» ملک یا قیمت فروش (هر کدام که بیشتر باشد) محاسبه می شود. پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده است و تا زمانی که پرداخت نشود، امکان انتقال رسمی سند وجود ندارد. این مالیات مستقیماً به حساب اداره امور مالیاتی واریز می شود.
4. عوارض و مالیات ساخت و ساز
در فرآیند ساخت و ساز نیز با انواع عوارض و شاید مالیات روبرو هستیم. برای شروع ساخت، باید از شهرداری «پروانه ساختمانی» گرفت که صدور آن مستلزم پرداخت عوارض است. اگر قصد ساخت طبقات بیشتر از حد مجاز (تراکم مجاز) را داشته باشید، باید «عوارض تراکم» پرداخت کنید. همچنین، مصالح ساختمانی و خدماتی که در طول پروژه استفاده می شوند، ممکن است مشمول «مالیات بر ارزش افزوده» باشند که هزینه نهایی ساخت را تحت تأثیر قرار می دهد.
5. مالیات بر خانه های خالی
در سال های اخیر، نوع جدیدی از مالیات به نام «مالیات بر خانه های خالی» نیز معرفی شده است. هدف اصلی این مالیات، مقابله با احتکار مسکن و تشویق مالکان به عرضه واحدهای خالی خود به بازار اجاره یا فروش است. اگر واحد مسکونی برای مدت زمان مشخصی (که در قانون تعیین شده) خالی بماند و استفاده نشود، مالک آن مشمول پرداخت این مالیات می شود. مبلغ مالیات معمولاً به صورت تصاعدی است، یعنی هرچه ملک مدت طولانی تری خالی بماند، مالیات آن بیشتر می شود. شناسایی این خانه ها عمدتاً از طریق «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» انجام می شود که مالکان و مستأجران باید اطلاعات سکونتی خود را در آن ثبت کنند.
قوانین مالیات مجتمع مسکونی
زندگی در مجتمع های مسکونی، چه بزرگ و چه کوچک، شرایط خاص خود را دارد و این شرایط گاهی در مسائل مالیاتی هم نمود پیدا می کند. گرچه بسیاری از قوانین مالیاتی که پیشتر گفتیم (مانند مالیات نوسازی یا اجاره) برای واحدهای داخل مجتمع ها هم صادق است، اما چند نکته وجود دارد که بهتر است ساکنین و مالکین این مجتمع ها از آن ها آگاه باشند.
1. مالیات سالانه نوسازی و عمران شهری
اولین نکته مهم در مورد «مالیات سالانه نوسازی و عمران شهری» در مجتمع ها است. این مالیات به صورت مجزا برای هر واحد آپارتمانی محاسبه و صادر می شود، نه برای کل مجتمع به عنوان یک واحد کلی. به عبارت دیگر، شهرداری برای هر آپارتمان یک قبض مالیات نوسازی جداگانه صادر می کند و هر مالک مسئول پرداخت مالیات واحد خودش است. فضاهای مشترک ساختمان مانند راه پله ها، حیاط، پارکینگ ها یا پشت بام (که به آن ها مشاعات می گویند) معمولاً پایه محاسبه مالیات جداگانه ای ندارند؛ اما وجود و کیفیت این فضاها می تواند بر ارزش کلی واحدهای آپارتمانی تأثیر بگذارد و در نتیجه، به طور غیرمستقیم، بر میزان مالیات نوسازی هر واحد مؤثر باشد.
همچنین بخوانید: قوانین مشاعات ساختمان
2. تفاوت های مالیاتی بین واحدهای مختلف
همان طور که گفتیم، مبنای محاسبه مالیات نوسازی، «ارزش معاملاتی» ملک است که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می شود و به عواملی مثل موقعیت مکانی ملک، کیفیت ساخت و امکانات بستگی دارد. بنابراین، دو واحد با متراژ یکسان در دو منطقه مختلف شهر، احتمالاً مالیات نوسازی متفاوتی خواهند داشت. واحدی که در منطقه گران تر قرار دارد، مالیات بیشتری پرداخت خواهد کرد. پس صرفاً بزرگ یا کوچک بودن واحد، تعیین کننده مستقیم مبلغ مالیات نیست، هرچند معمولاً واحدهای بزرگتر ارزش معاملاتی بالاتری هم دارند. همچنین، گاهی قوانینی برای اخذ مالیات بیشتر از خانه های بسیار گران قیمت یا لوکس وضع می شود که این مالیات، جدایی از مالیات نوسازی معمول است و شرایط خاص خود را دارد که باید از آخرین مصوبات قانونی مطلع شد.
3. معافیت های پرداخت مالیات
آیا صرفاً زندگی در یک مجتمع مسکونی، معافیت مالیاتی خاصی به همراه دارد؟ پاسخ کلی «خیر» است. مالیات نوسازی به همه املاک تعلق می گیرد. با این حال، ممکن است برخی پروژه های خاص، مانند مسکن های ساخته شده توسط تعاونی های کارمندی یا پروژه های حمایتی دولتی، تحت شرایطی از برخی عوارض یا مالیات ها معاف باشند که باید به صورت موردی بررسی شود. همچنین، در مورد مالیات بر درآمد اجاره، معافیت هایی برای واحدهایی که زیر الگوی مصرف مسکن هستند وجود دارد که این شامل واحدهای مجتمع های مسکونی هم می شود، اما این معافیت مربوط به مالیات اجاره است نه مالیات سالانه نوسازی. پس به طور خلاصه، خود «مجتمع مسکونی بودن» دلیل خاصی برای معافیت از مالیات های اصلی ساختمان محسوب نمی شود.
قوانین مالیاتی مرتبط با پرداخت شارژ ساختمان
یکی از جنبه های همیشگی زندگی در آپارتمان ها و مجتمع های مسکونی، پرداخت هزینه ای به نام «شارژ» است. این هزینه برای پوشش مخارج مشترک ساختمان مثل نظافت، نگهداری آسانسور، قبوض عمومی مشاعات و حقوق سرایدار دریافت می شود. اما آیا این پرداخت ها و دریافت ها از نظر مالیاتی وضعیت خاصی دارند؟
ابتدا نگاهی به وضعیت مالکان و ساکنانی که شارژ پرداخت می کنند بیندازیم. سوالی که ممکن است برای مالکان، به خصوص آنهایی که واحد خود را اجاره داده اند، پیش بیاید این است که آیا می توانند هزینه شارژ پرداختی را از درآمد اجاره خود کم کنند تا مالیات کمتری بپردازند؟ به طور کلی، پاسخ «خیر» است. در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره، هزینه های شارژ ساختمان معمولاً به عنوان هزینه قابل قبول مالیاتی شناخته نمی شود. البته در قراردادهای اجاره رسمی که تمام جزئیات هزینه ها، از جمله سهم مستأجر یا مالک از شارژ، به طور دقیق ذکر شده باشد، ممکن است شرایط متفاوتی پیش آید، اما قاعده کلی این است که شارژ پرداختی، هزینه شخصی مالک یا بهره بردار محسوب شده و تأثیری در محاسبه مالیات بر درآمد اجاره ندارد.
حالا به سراغ طرف دیگر ماجرا، یعنی هیئت مدیره یا مدیر ساختمان که این وجوه شارژ را دریافت می کنند، برویم. آیا پولی که به عنوان شارژ جمع آوری می شود، برای هیئت مدیره «درآمد» محسوب شده و باید برای آن مالیات پرداخت کنند؟ در حالت معمول، پاسخ باز هم «خیر» است. تا زمانی که این وجوه صرفاً برای هزینه های جاری و ضروری ساختمان (که در قانون تملک آپارتمان ها تعریف شده) به کار گرفته شود و هیچ گونه سودی از آن حاصل نشود، درآمد مشمول مالیات تلقی نمی گردد.
هیئت مدیره در واقع امانت دار این وجوه برای انجام هزینه های مشترک است. اما نکته مهم اینجاست: اگر هیئت مدیره از فضاهای مشترک ساختمان درآمدی کسب کند، مثلاً بخشی از پشت بام یا دیوار را برای نصب آنتن یا تابلوی تبلیغاتی اجاره دهد، یا حتی انباری یا پارکینگ اضافه ای را به فردی (چه از ساکنین و چه خارج از ساختمان) اجاره دهد، این درآمدها دیگر شارژ معمول نیستند و «درآمد اتفاقی» محسوب شده و مشمول مالیات خواهند بود.
مدیر یا هیئت مدیره وظیفه دارد در صورت کسب چنین درآمدهای اتفاقی، آن ها را به اداره مالیات گزارش دهد و مالیات متعلقه را پرداخت کند. حفظ شفافیت مالی و نگهداری دقیق حساب هزینه ها و درآمدهای ساختمان، حتی درآمدهای غیرمشمول مالیات مانند شارژ، برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم یا مشکل در آینده ضروری است.
نحوه محاسبه و پرداخت مالیات های ساختمانی
تا اینجا با انواع مالیات های اصلی ساختمان آشنا شدیم. حالا سوال مهم این است که این مالیات ها چگونه محاسبه می شوند و چطور باید آن ها را پرداخت کرد؟
اساس محاسبه بیشتر مالیات های مربوط به املاک، مفهومی به نام «ارزش معاملاتی املاک» است. این ارزش که در ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم به آن اشاره شده، قیمتی است که توسط یک هیئت ویژه به نام «کمیسیون تقویم املاک» برای هر منطقه از شهر تعیین می شود. این کمیسیون متشکل از نمایندگان چند نهاد دولتی است و ارزش های تعیین شده توسط آن، مبنای محاسبه مالیات هایی مانند مالیات نوسازی و مالیات نقل و انتقال قرار می گیرد.
نکته مهم این است که «ارزش معاملاتی» معمولاً با قیمت واقعی یا «ارزش روز» ملک در بازار تفاوت زیادی دارد و اغلب بسیار پایین تر است. این تفاوت گاهی باعث سردرگمی می شود، اما قانون فعلاً همین ارزش معاملاتی را ملاک قرار داده است، مگر در موارد خاصی مانند مالیات بر خانه های خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه (در صورت اجرا) که ممکن است مبنای محاسبه متفاوت باشد. خب، حالا که مبنای محاسبه مشخص شد، این املاک چگونه شناسایی می شوند تا مالیات برایشان تعیین شود؟
- مالیات نوسازی: شهرداری ها معمولاً خودشان اطلاعات املاک محدوده شهر را در اختیار دارند و بر اساس آن، قبض مالیاتی صادر می کنند. مالیات نوسازی معمولاً باید تا پایان همان سال پرداخت شود.
- مالیات بر خانه های خالی: شناسایی عمدتاً از طریق اطلاعات ثبت شده توسط مالکان و مستأجران در «سامانه ملی املاک و اسکان» صورت می گیرد. عدم ثبت اطلاعات در این سامانه یا ارائه اطلاعات نادرست می تواند منجر به جریمه شود.
- مالیات بر درآمد اجاره: اساس کار بر «خوداظهاری» است؛ یعنی مالک موظف است درآمد اجاره خود را صادقانه اعلام کند و مالیات آن را بپردازد، هرچند اداره مالیات نیز ابزارهایی برای راستی آزمایی این اطلاعات دارد. مهلت ارائه اظهارنامه و پرداخت مالیات بر درآمد اجاره نیز در قانون مشخص شده است (معمولاً تا پایان تیر ماه سال بعد).
تأخیر در پرداخت هر کدام از این مالیات ها می تواند منجر به تعلق جریمه دیرکرد شود. برای پرداخت، امروزه روش های الکترونیکی متعددی وجود دارد:
- از طریق وب سایت شهرداری منطقه (برای مالیات نوسازی)
- درگاه ملی خدمات الکترونیک سازمان امور مالیاتی (برای سایر مالیات ها)
- پرداخت حضوری در بانک ها
- پرداخت حضوری از طریق دفاتر پیشخوان دولت
جرائم، بخشودگی ها و اعتراض به مالیات ساختمان
هیچ کس دوست ندارد جریمه بپردازد، اما عدم رعایت قوانین مالیاتی می تواند هزینه های اضافی به دنبال داشته باشد. اگر مالیات های مربوط به ساختمان خود را به موقع پرداخت نکنید یا تکالیف قانونی خود را انجام ندهید، با جرائمی روبرو خواهید شد.
- تأخیر در پرداخت مالیات نوسازی: معمولاً شامل جریمه دیرکرد می شود که مبلغ آن در قانون شهرداری ها مشخص شده است.
- مالیات بر درآمد اجاره: اگر اظهارنامه مالیاتی خود را در موعد مقرر ارائه ندهید یا درآمد خود را کمتر از واقع اعلام کنید (کتمان درآمد)، جرائم سنگینی در انتظارتان خواهد بود.
- عدم پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک: این مورد مانع از ثبت رسمی سند به نام خریدار می شود و تا زمان پرداخت مالیات و جریمه احتمالی آن، انتقال مالکیت کامل نمی شود.
- مالیات بر خانه های خالی: برای این مورد جرائم مشخصی در قانون پیش بینی شده است. آگاهی از این جرائم، خود انگیزه ای برای رعایت دقیق تر قوانین است.
اما همیشه هم پای جریمه در میان نیست. گاهی اوقات، دولت یا شهرداری ها برای تشویق به پرداخت به موقع مالیات ها، تخفیف ها یا بخشودگی هایی را در نظر می گیرند. مثلاً، شهرداری ها ممکن است برای کسانی که مالیات نوسازی خود را زودتر از موعد یا در مهلت قانونی پرداخت کنند، درصدی تخفیف «خوش حسابی» قائل شوند. این تخفیف ها معمولاً توسط شوراهای شهر تصویب و اعلام می شوند. همچنین، ممکن است در دوره های زمانی خاص، طرح هایی برای بخشودگی بخشی از جرائم دیرکرد مالیاتی اجرا شود. اطلاع از این طرح ها و استفاده از فرصت های تخفیف یا بخشودگی می تواند به کاهش بار مالیاتی کمک کند. برای آگاهی از این موارد، باید اطلاعیه های رسمی شهرداری یا سازمان امور مالیاتی را دنبال کرد.
اعتراض به مالیات به چه صورته؟
حالا فرض کنید مالیاتی برای شما تعیین شده است که به نظرتان درست محاسبه نشده یا اصلاً به ملک شما تعلق نمی گیرد. در این صورت، حق اعتراض برای شما محفوظ است. اگر به مبلغ مالیات خود اعتراض دارید، باید به واحد مربوطه در شهرداری منطقه خود مراجعه کنید. معمولاً فرم های اعتراضی وجود دارد که می توانید دلایل خود را در آن بنویسید. شهرداری موظف است به اعتراض شما رسیدگی کند.
نتیجه گیری
قوانین مالیاتی ممکن است در طول زمان تغییر کنند، بنابراین پیگیری اخبار و اطلاعیه های رسمی از مراجع معتبر مانند شهرداری ها و سازمان امور مالیاتی اهمیت دارد. دنیای مالیات گاهی پیچیده به نظر می رسد و اگر با موارد خاص یا ابهامات جدی روبرو شدید، دریافت مشاوره از کارشناسان مالیاتی و کمک از متخصصان این زمینه می تواند راهگشا باشد. رعایت قوانین مالیاتی نه فقط یک وظیفه قانونی است، بلکه به تأمین منابع لازم برای توسعه و بهبود کیفیت زندگی در شهرها و کشورمان کمک می کند. همچنین شما می توانید در این زمینه از مشاوره و خدمات مدیریتی تیم متخصص و حقوقی مای لابی من بهره مند شوید.
