یکی از حوادث شایع در ساختمان ها، «ترکیدگی لوله آب و فاضلاب» است که می تواند خسارات مالی قابل توجهی را به واحدهای مسکونی یا قسمت های مشاع (مانند راه روها، آسانسور، حیاط، پارکینگ و…) وارد سازد. اما سوالی که اکثر آپارتمان نشین ها از خود می پرسند این است که چه کسی مسئول جبران خسارات وارده به ساختمان و واحدهای مسکونی می باشد؟ مالک، مستأجر، همسایه یا مدیریت ساختمان؟ برای پاسخ به این سوال باید 2 مورد مهم را بررسی کرد:
- محل دقیق ترکیدگی لوله آب کجاست؟
- ترکیدگی عمدی بوده است یا سهوی؟
هنگامی که کارشناس به سوالات پاسخ داد، می توان مشخص کرد که مسئولیت خسارت ترکیدگی لوله آب و فاضلاب بر عهده چه کسی است.
| نوع لوله / محل خسارت | مسئول خسارت |
| لولههای اصلی آب و فاضلاب ساختمان | مالک |
| لولهها و اتصالات داخلی واحد (مثلاً زیر سینک، حمام) | مستاجر |
| ترکیدگی ناشی از فرسودگی یا ضعف ساختاری | مالک |
| ترکیدگی ناشی از سهلانگاری، ضربه یا استفاده نادرست مستاجر | مستاجر |
| خسارت به تجهیزات و تاسیسات عمومی ساختمان (مثل پمپ، منبع آب) | مالک |
| خسارت به وسایل و تجهیزات داخل واحد اجارهای | مستاجر |
| خسارت ناشی از لولههای مشترک یا مشاعات ساختمان | مالک / هیئت مدیره ساختمان |
| خسارت ناشی از نشت آب واحدهای دیگر به واحد شما | مالک / ساختمان (مگر تقصیر عمدی مستاجر واحد دیگر باشد) |
مسئول خسارت ناشی از ترکیدگی لوله آب و فاضلاب
1. ترکیدگی لوله آب مربوط به کدام بخش است؟
اولین گام در تعیین فرد مسئول خسارت ترکیدگی لوله آب و فاضلاب، مشخص کردن محل دقیق ترکیدگی توسط کارشناس مربوطه می باشد؛ کارشناس باید مشخص کند که ترکیدگی مربوط به لوله اختصاصی یک واحد است یا مربوط به لوله های مشترک کل ساختمان.
در صورتی که یکی از لوله های اختصاصی دچار آسیب شده باشند، مالک یا ساکن همان واحد باید هزینه کلیه خسارات ناشی از ترکیدگی لوله را جبران کند؛ اما در صورتی که یکی از لوله های عمومی و مشاع ساختمان دچار آسیب دیدگی شده باشد، کارشناس باید عوامل دیگری را نیز بررسی کند تا مسئول پرداخت هزینه های خسارت مشخص شود.
برای مشاهده جدول هزینه های مالک و مستاجر کلیک کنید.
2. ترکیدگی لوله آب سهوی بوده یا عمدی؟
اگر یکی از لوله های عمومی و مشاع ساختمان ترکیده باشد، کارشناس باید علت ترکیدگی را بررسی کند؛ در صورتی که به سبب بی احتیاطی یکی از ساکنان مانند «باز گذاشتن شیر آب»، لوله دچار آسیب شده باشد، آن فرد موظف به پرداخت کلیه هزینه های خسارت ترکیدگی لوله آب و فاضلاب می باشد.
اما در صورتی که لوله به دلیل عوامل طبیعی مانند «فرسودگی» یا «استهلاک» دچار ترکیدگی شده باشد، تمامی ساکنان موظف به پرداخت هزینه تعمیرات هستند؛ در چنین مواردی، مدیر ساختمان می تواند هزینه ها را به طور مساوی بین ساکنان ساختمان تقسیم کرده و به عنوان بخشی از شارژ ماهیانه از آن ها دریافت نماید.
3. پرداخت خسارت بر عهده مالک است یا مستاجر؟
بر اساس «ماده 100 قانون مدنی»، هرگاه خرابی یا ترکیدگی لوله فاضلاب ناشی از «کوتاهی مالک یا ساکن طبقه بالا» باشد، وی مسئول جبران خسارات وارده به طبقه پایین خواهد بود.
اما چنانچه ترکیدگی ناشی از «عوامل طبیعی یا غیرقابل پیش بینی» باشد و شخص در نگهداری و تعمیرات قصوری نداشته باشد، مسئولیتی متوجه او نخواهد بود.
در صورت امتناع ساکنان از پرداخت خسارت چه باید کرد؟
در برخی موارد، ساکنان از پرداخت سهم خود بابت جبران خسارت ترکیدگی لوله آب خودداری می کنند؛ در این شرایط می توان اقدامات زیر را انجام داد:
در مرحله نخست، مدیریت ساختمان موظف است موضوع را به صورت رسمی به اطلاع ساکنان رسانده و میزان خسارت و سهم هر واحد را مشخص نماید؛ ارائه «فاکتورهای تعمیرات»، «گزارش فنی» یا «نظر کارشناس» می تواند از بروز اختلاف جلوگیری کند.
چنانچه این اقدام مؤثر واقع نشود، فرد زیان دیده یا مدیر ساختمان می تواند با «ارسال اظهارنامه رسمی»، مطالبه خسارت را به طور قانونی ثبت نماید؛ اظهارنامه نقش مهمی در اثبات مطالبه و حسن نیت در پیگیری موضوع دارد.
در صورت ادامه امتناع ساکنان، امکان مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی وجود خواهد داشت؛ مرجع قضایی با بررسی مدارک، از جمله «گزارش کارشناس رسمی»، رأی مقتضی (تقاضا کننده) در خصوص پرداخت خسارت توسط افراد مسئول را صادر می کند.
در صورتی که ساختمان از بیمه معتبر برخوردار باشد، می توان خسارت را از طریق شرکت بیمه جبران نمود و سپس بیمه مبلغ پرداختی را از اشخاص مسئول مطالبه خواهد کرد.
برای اطلاعات بیشتر درباره راه های مدیریت بیمه ساختمان کلیک کنید.
شکایت از همسایه به دلیل نشت آب طبقه بالا به پایین
شکایت از همسایه به دلیل «نشت آب طبقه بالا به پایین»، یک «دعوای حقوقی» محسوب شده و از طریق تنظیم دادخواست مطالبه خسارت به مراجع قضایی قابل پیگیری است؛ در چنین شرایطی، مالک یا ساکن واحد آسیب دیده می تواند با ارائه مدارکی از جمله «گزارش کارشناسی» و «تصاویر و فیلم از خسارات وارده»، ادعای خود را اثبات نماید.
در حالت عادی، این موضوع جنبه کیفری ندارد، مگر در شرایط خاصی مانند «عمدی بودن خسارت» یا «تخلف از مقررات ساختمانی» که در این صورت، ممکن است به عنوان جرم تعزیری در نظر گرفته شود؛ به عنوان مثال، در صورتی که همسایه با آگاهی از امکان نشت آب در آینده و بروز خسارت، تعمیرات لازم را انجام ندهد، ممکن است تحت پیگرد کیفری قرار گیرد.
راه های جلوگیری از مشکلات ساختمان ها
مدیران ساختمان ها، وظایف مختلف و مهمی را بر عهده دارند ولی در اکثر موارد، مدیریت نمی تواند به تنهایی به کلیه امور دشوار رسیدگی نماید. اگر می خواهید بدون مشکل به کلیه مسائل مدیریتی ساختمان رسیدگی نمایید، پیشنهاد می کنیم که از یک نرم افزار مدیریت ساختمان استفاده نمایید؛ «مای لابی من» یکی از بهترین و قدرتمندترین نرم افزارهای مدیریت ساختمان و مجتمع ها می باشد که از امکانات بسیار کاربردی برخوردار بوده و می تواند همانند یک دستیار حرفه ای برای مدیریت بهتر ساختمان عمل نماید.
چگونه مای لابی من کار مدیران ساختمان را آسان تر می کند؟
- بخش ارتباط با ساکنین: از طریق اپلیکیشن، کلیه ساکنان می توانند گزارش های خرابی و اطلاعیه ها را از مدیر دریافت کرده و یا نظرات خود را برای مدیر ارسال نمایند.
- داشبورد مدیریتی: صفحه مدیریتی نرم افزار مای لابی من، «ساده و کاربرپسند» می باشد و کلیه اطلاعات ساختمان را در یک نگاه در اختیار مدیر قرار می دهد.
- سیستم پرداخت و حسابداری: مای لابی من، هزینه های ماهانه هر یک از ساکنان را به صورت خودکار محاسبه می کند و هر یک از ساکنان، می تواند این هزینه را از داخل نرم افزار به صورت آنلاین پرداخت نماید.
- گزارش ها و اعلان های هوشمند: این نرم افزار، کلیه هشدارها یا پیام های یادآوری را با یک سیستم هوشمند و دقیق ارسال می کند، پس هیچ پرداختی یا رویدادی فراموش نخواهد شد.
همچنین بخوانید : 6 راه جلوگیری از خرابی ناگهانی ساختمان
سوالات متداول (FAQ)
1. در صورت ترکیدگی لوله داخل واحد مسکونی، چه کسی مسئول پرداخت خسارت است؟
چنانچه لوله مربوط به انشعاب داخلی واحد باشد، مسئولیت جبران خسارت بر عهده مالک همان واحد است؛ حتی اگر خسارت به سایر واحدها وارد شده باشد.
2. خسارت ناشی از ترکیدگی لوله های مشترک بر عهده چه کسانی است؟
مسئولیت خسارت لوله هایی که جزو مشاعات ساختمان محسوب می شوند، بر عهده تمامی مالکان ساختمان می باشد.
3. چگونه می توان میزان خسارت را اثبات کرد؟
از طریق «گزارش کارشناس رسمی دادگستری» یا «گزارش های فنی معتبر» می توان خسارت را به صورت قانونی اثبات نمود.
4. آیا مستأجر مسئول خسارت ترکیدگی لوله است؟
خرابی های اساسی و فرسودگی معمولاً بر عهده مالک است، اما مسئولیت خرابی حاصل از استفاده نادرست مستأجر، متوجه مستأجر خواهد بود.
5. نقش بیمه ساختمان در جبران خسارت چیست؟
در صورت وجود پوشش بیمه ای مناسب، شرکت بیمه تمام یا بخشی از خسارت را مطابق شرایط بیمه نامه پرداخت می کند.
6. مرجع رسیدگی به اختلافات کدام است؟
در صورت عدم توافق، «شورای حل اختلاف» یا «دادگاه حقوقی مرجع» رسیدگی خواهند بود.
7. آیا شرکت آب و فاضلاب مسئول ترکیدگی لوله است؟
تنها در صورتی که ترکیدگی در بخش «لوله های اصلی قبل از کنتور» باشد، شرکت آب و فاضلاب مسئول خواهد بود.
جمع بندی
به طور کلی، مسئولیت جبران خسارت ترکیدگی لوله آب و فاضلاب، به «محل وقوع خرابی» و «علت خرابی» بستگی دارد. چنانچه ترکیدگی مربوط به «لوله های داخلی واحد» باشد، مسئولیت غالباً بر عهده مالک همان واحد خواهد بود؛ اما در صورت آسیب دیدگی «لوله های مشترک»، تمامی مالکان ساختمان در جبران خسارت سهیم خواهند بود.
البته در صورتی که خرابی در بخش «لوله های مشترک» باشد، پیش از دریافت هزینه خسارت از کلیه واحدها، ابتدا باید «علت خرابی» توسط کارشناس مشخص شود؛ در صورت که خرابی ناشی از «عوامل طبیعی یا فرسودگی» باشد، فرد خاصی مسئول جبران خسارت ترکیدگی لوله آب و فاضلاب نبوده و کلیه مالکان باید هزینه را به صورت مشترک پرداخت نمایند؛ اما در صورتی که علت خرابی ناشی از «بی احتیاطی یکی از ساکنان» باشد، کلیه مسئولیت های خرابی و پرداخت هزینه ها بر عهده همان آن فرد خواهد بود.
