راه حل قانونی عدم پرداخت شارژ ساختمان

 قانون جریمه عدم پرداخت شارژ ساختمان

یکی از سوالاتی که اغلب برای ساکنین و مدیران پیش می آید این است که آیا می توان برای دیرکرد در پرداخت شارژ، جریمه در نظر گرفت؟ و اگر بله، مبنای قانونی آن چیست و چگونه محاسبه می شود؟ پاسخ مثبت است؛ قانون این اجازه را به ساختمان ها داده است تا برای افرادی که در پرداخت هزینه های مشترک تأخیر دارند، جریمه ای را در نظر بگیرند.

«مبنای قانونی» اصلی این موضوع، ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی مربوط به آن است. این قانون به مدیر یا هیئت مدیره ساختمان این اختیار را می دهد که علاوه بر اصل بدهی شارژ، جرائم مربوط به دیرکرد را نیز از فرد بدهکار مطالبه کنند. هدف از این جریمه، ایجاد یک عامل بازدارنده برای جلوگیری از تأخیر در پرداخت ها و همچنین جبران بخشی از هزینه ها یا مشکلاتی است که ممکن است به دلیل کمبود نقدینگی ناشی از عدم پرداخت به موقع، به ساختمان تحمیل شود.

نحوه تعیین مبلغ جریمه چگونه است؟

قانون، نرخ ثابت و مشخصی را برای جریمه دیرکرد شارژ تعیین نکرده است. بلکه تعیین میزان و نحوه محاسبه جریمه معمولاً به «تصمیم مجمع عمومی عادی ساختمان» واگذار شده است. این یعنی ساکنین باید در جلسات رسمی خود، در مورد اینکه آیا جریمه ای برای دیرکرد اعمال شود و اگر بله، میزان آن چقدر باشد (مثلاً ۲ درصد مبلغ بدهی به ازای هر ماه تأخیر یا مبلغ ثابت مشخصی)، تصمیم گیری کرده و آن را به صورت کتبی در صورتجلسه مجمع ثبت کنند. برای اینکه مدیر بتواند به صورت قانونی جریمه را اعمال کند، باید «شرایط» خاصی رعایت شود.

• قبل از اعمال جریمه، باید به فرد بدهکار «اخطارهای کتبی» لازم داده شده باشد تا فرصت پرداخت بدهی اصلی را داشته باشد. نمی توان بدون اطلاع قبلی و ناگهانی، جریمه را به حساب فرد منظور کرد.
• بدهی باید دقیقاً مربوط به «هزینه های مشترک» ساختمان باشد که طبق قانون تعریف شده اند. بدهی های شخصی یا هزینه هایی که جزو مشاعات محسوب نمی شوند، نمی توانند مبنای محاسبه جریمه شارژ قرار گیرند.
• حتماً باید مصوبه مجمع عمومی در مورد وجود و میزان جریمه وجود داشته باشد و این مصوبه به اطلاع همه ساکنین، از جمله فرد بدهکار، رسیده باشد (معمولاً از طریق نصب صورتجلسه در تابلو اعلانات یا ارسال آن برای واحدها).

اظهارنامه عدم پرداخت شارژ

وقتی کار به جایی می رسد که اخطارهای کتبی مدیر بی نتیجه می ماند و فرد بدهکار همچنان از پرداخت شارژ امتناع می کند، قانون ابزار رسمی تری را پیش از مراجعه مستقیم به دادگاه در اختیار مدیر قرار داده است که به آن «اظهارنامه» گفته می شود.

اظهارنامه چیست؟

به زبان ساده، اظهارنامه یک «نامه رسمی و قانونی» است که از طرف یک فرد (در اینجا مدیر یا نماینده قانونی ساختمان) برای فرد دیگری (مالک یا ساکن بدهکار) ارسال می شود تا به طور رسمی و ثبت شده، خواسته ای از او مطالبه گردد. در مورد بحث ما، موضوع این خواسته، پرداخت بدهی معوقه شارژ ساختمان است.

ارسال اظهارنامه نشان می دهد که مدیر ساختمان در پیگیری حقوق ساختمان جدی است و این اقدام، آخرین تذکر رسمی پیش از برداشتن گام های قانونی بعدی مانند قطع برخی خدمات یا طرح دعوی در مراجع قضایی محسوب می شود.

محتوای یک اظهارنامه برای مطالبه شارژ باید شامل چه مواردی باشد؟

محتوای یک اظهارنامه باید دقیق و کامل باشد تا از نظر قانونی اعتبار داشته باشد. در این بخش موارد مهم برای شما به صورت خلاصه آورده شده است:

• مشخصات کامل فرستنده (اظهارکننده) یعنی مدیر یا هیئت مدیره ساختمان به نمایندگی از مالکین
• مشخصات کامل گیرنده (مُظهَرٌ لَه) یعنی مالک یا استفاده کننده واحد بدهکار، باید به درستی ذکر شود.
• موضوع اظهارنامه باید به روشنی بیان گردد، برای مثال: «مطالبه بدهی معوقه بابت هزینه های مشترک (شارژ) ساختمان».
• در متن اصلی اظهارنامه، باید شرح دقیقی از بدهی ارائه شود؛ این شامل مبلغ کل بدهی، اشاره به ماه هایی که شارژ آن ها پرداخت نشده، و اگر جریمه دیرکردی طبق مصوبه مجمع اعمال شده، مبلغ آن نیز می شود. بهتر است به اخطارهای کتبی قبلی که برای فرد ارسال شده نیز اشاره ای صورت گیرد تا روند پیگیری مشخص باشد.
• تعیین یک «مهلت نهایی» برای پرداخت بدهی در متن اظهارنامه خیلی مهم است. قانون معمولاً این مهلت را ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه در نظر می گیرد. باید به روشنی در اظهارنامه قید شود که در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف این مهلت، چه اقدام یا اقداماتی (مثلاً قطع خدمات مشترک غیراساسی طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان ها، یا مراجعه به مراجع قضایی برای وصول اجباری مطالبات) صورت خواهد گرفت.

نحوه ارسال اظهارنامه و اهمیت آن

اظهارنامه دیگر یک نامه معمولی نیست که مدیر در صندوق پستی بیندازد. برای ارسال رسمی آن، مدیر باید به یکی از «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی» مراجعه کرده و متن اظهارنامه را در سامانه مربوطه ثبت کند. این دفتر، اظهارنامه را به صورت قانونی برای فرد گیرنده ابلاغ می کند (معمولاً از طریق سامانه ثنا یا به صورت فیزیکی). تمام مراحل ثبت و ابلاغ، به صورت رسمی مستند می شود.

اهمیت ارسال اظهارنامه در این است که یک «مدرک رسمی و قابل استناد» در اختیار مدیر قرار می دهد که نشان می دهد بدهی به صورت قانونی از فرد مطالبه شده است. در بسیاری از موارد، اقدام قانونی بعدی مانند قطع خدمات یا طرح دعوی در دادگاه، منوط به ارسال همین اظهارنامه و گذشت مهلت آن است. بنابراین، اظهارنامه گامی ضروری در فرآیند پیگیری قانونی مطالبات ساختمان به شمار می رود.

روش های پیشگیری از عدم پرداخت شارژ ساختمان ها

مدیران و حتی خود ساکنین می توانند با در پیش گرفتن روش هایی، احتمال بروز این مشکل را به میزان زیادی کاهش دهند. ایجاد یک محیط مبتنی بر اعتماد، شفافیت و همکاری، کلید اصلی پیشگیری است.

• شفافیت در مدیریت مالی ساختمان: وقتی ساکنین بدانند پولی که به عنوان شارژ پرداخت می کنند دقیقاً صرف چه اموری می شود، احساس اعتماد بیشتری به مدیریت پیدا می کنند و احتمال کمتری دارد که از پرداخت امتناع کنند.
• بهبود کیفیت خدمات و نحوه مدیریت: طبیعی است که افراد تمایل بیشتری به پرداخت هزینه برای خدماتی دارند که از کیفیت آن راضی هستند. مدیری که به مشکلات مطرح شده از سوی ساکنین (مانند خرابی آسانسور، نظافت نامناسب، مشکلات تأسیساتی) سریع و به شکل مؤثر رسیدگی می کند، رضایت بیشتری را جلب خواهد کرد.
• تعیین مبلغ شارژ به صورت منصفانه و منطقی: هزینه های ساختمان باید با دقت برآورد شوند و مبلغ شارژ بر اساس یک روش محاسبه روشن و مورد توافق در مجمع عمومی (مثلاً بر اساس متراژ، تعداد نفرات، یا ترکیبی از روش ها) تعیین گردد.

همکاری، کلید آسایش در آپارتمان نشینی

پرداخت منظم شارژ، یک سرمایه گذاری کوچک ماهانه برای حفظ و ارتقای کیفیت محل زندگی و ارزش دارایی خودمان است. بیایید با انجام به موقع تعهداتمان و همچنین نظارت و مشارکت سازنده در امور ساختمان، به ایجاد محیطی آرام، منظم و دلپذیر برای خود و همسایگانمان کمک کنیم. آپارتمان نشینی، تمرین زندگی جمعی است و موفقیت آن به همکاری تک تک ما بستگی دارد.

مشکلات رایج (سوالات و اعتراضات ساکنان یا مالکان)