قوانین مشاعات ساختمان

شاید برخی گمان نمایند که مجموعه قوانین مشاعات ساختمان تنها به برخی از ساختمان های ویژه تعلق دارد. در حالی که باید این طرز تفکر اشتباه را اصلاح نمود. همچنین باید به این مورد اشاره کنیم که این قوانین مختص تمامی بخش هایی است که به صورت مشترک مورد استفاده قرار می گیرند. در نتیجه قوانین مشاعات تنها به تصرفات قانونی مشترک در بناها اختصاص نمی یابد. در نهایت باید به این مورد اشاره نمود که مشاعات ساختمان در واقع جزء اموال مشترک در یک سازه در نظر گرفته می شوند. در نتیجه این بخش از ساختمان قابلیت نقل و انتقال را ندارند و در نتیجه جزء مساحت کلی ساختمان در نظر گرفته نمی شوند.

تمام آپارتمان های موجود در یک ساختمان در مشاعات دارای سهم می باشند. این قسمت از سازه به عنوان مشترکات ساختمان در نظر گرفته می شوند. بنا بر قوانین مشاعات ساختمان هیچ یک از سایر افراد ساکن در ساختمان حق ندارند تا دیگران را از مشاعات محروم کنند. همچنین آنها نمی توانند مشاعات را از بخش های خصوصی بدانند.

مشاعات ساختمان یعنی چه؟

بنا بر قوانین، بخش های مختلف ساختمان در دو دسته مالکیت اختصاصی و بخش مشترک طبقه بندی می گردند. در واقع بخش های خصوصی همان فضای داخلی هر واحد مسکونی می باشند. در حالی که بخش های مشترک همان مشاعاتی می باشند که در ساختمان ها در بین تمامی واحدها مشترک هستند. البته توجه به این امر الزامی است که مدیریت هر یک از مشاعات ساختمان از مجموعه قوانین متفاوتی پیروی می نمایند.

در نهایت ساکنان موظف می باشند از قوانین مشاعات ساختمان به طور کلی پیروی کنند. البته تغییر در زندگی انسان ها و سبک زندگی آنها باعث شده تا قوانین حاکم نیز تغییر نمایند. فرهنگ آپارتمان نشینی از مهمترین اصطلاحات رایج در زندگی مردم عصر جدید می باشد. انسان ها باید با توجه به تغییرات ایجاد شده در سبک زندگی خود از مجموعه قوانین متعددی پیروی نمایند. در آپارتمان ها علاوه بر وجود فضاهای شخصی که در اختیار تعداد محدودی از ساکنان آپارتمان است مجموعه ای از فضاهای عمومی نیز وجود دارند. این فضاها در بین کلیه ساکنان مشترک هستند. از جمله این فضاها می توانیم به راه پله ها و آسانسورها اشاره کنیم. اغلب این فضاها در بین تمامی ساکنان مشترک هستند و به این فضاهای مشترک در بین ساکنان یک ساختمان مشاعات گفته می شود.

قوانین مشاعات ساختمان شامل چه مواردی می‌شود؟

قوانین مشاعات ساختمان باید بنا بر قوانین وضع شده توسط دولت ها، مدیریت و اجرایی شوند. در برخی از مواقع نیز مشاهده می گردد که از قوانین داخلی وضع شده توسط ساکنان برای مدیریت مشاعات استفاده می شود.

1. برای مثال در ساختمان های مسکونی توجه به این موضوع الزامی است که زمان اتمام مهمانی ها و دورهمی های خانوادگی باید مشخص باشد. این ساعات باید به گونه ای باشد که دیگر ساکنان را به زحمت نیندازد. در واقع در ساعات پایانی شب باید رفت و آمدها به گونه ای انجام شود که در زندگی سایر ساکنان خللی ایجاد نکند.
2. یکی از مهمترین قوانینی که همه ساکنان موظف به رعایت آن میباشند عدم استفاده از آسانسورها در زمان اسباب کشی ساختمان است. در بیشتر مواقع مشاهده می شود که عدم توجه به این مورد برای ساکنان یک تخلف مهم به حساب می آید.
3. همچنین یکی دیگر از قوانین مهم در بحث مشاعات ساختمان ها بحث نگهداری از حیوانات خانگی می باشد. در واقع صاحبان حیوانات خانگی نباید از فضاهای مشاع ساختمان مانند حیاط و راه پله ها به منظور نگهداری از حیوانات خود استفاده کنند.
4. مسئله مهم دیگر در بحث مشاعات رعایت بهداشت کلی این بخش ها می باشد. به شکلی که ساکنان نباید در پشت درب منزل و یا درب اصلی ساختمان زباله های خود را قرار دهند.

مدیر ساختمان به عنوان نماینده کلی ساختمان موظف است سایر ساکنان را به رعایت قوانین مشاعات ساختمان ترغیب نماید. در صورتی که فرد از این قوانین پیروی نکند و به تجهیزات ساختمان خسارت وارد شود او موظف به جبران هزینه های ایجاد شده برای ساختمان می باشد.

در نهایت قوانین مشاعات ساختمان دارای دامنه گسترده ای می باشد و نیاز است تا مالکان تمامی این قوانین را به طور اصولی در نظر داشته باشند.

قوانین استفاده از پارکینگ

امروزه اغلب افراد برای تردد در سطح شهر از خودروی شخصی استفاده می کنند. در نتیجه همین امر نیز سبب می شود تا قوانین مربوط به پارکینگ ساختمان های شخصی قدری شکل خاص به خود گیرند. اهمیت استفاده از پارکینگ در بناها به حدی زیاد می باشد که امروزه قوانین محکمی برای این موارد وضع شده است. بر همین اساس و طبق طرح تفصیلی سازنده بنا موظف است در زمان ساخت خانه اقدام به احداث پارکینگ در ساختمان نماید. در برخی از مواقع محدوده پارکینگ به صورت اختصاصی در سند مالک قید می گردد. در نتیجه مالک و مستاجر می تواند به طور اختصاصی از این فضا استفاده نماید.

در این بین پارکینگ های مشاع نیز وجود دارند که بین ساکنان ساختمان به صورت توافقی و مشترک مورد استفاده قرار می گیرند. در نتیجه استفاده از این پارکینگ ها به صورت توافقی و بررسی تمام مالکان ساختمان انجام می شود. یکی از قوانین مهم در زمان استفاده از پارکینگ این است که مالک نباید در پارکینگ هیچگونه وسایلی را قرار دهد. در واقع این امر دارای ممنوعیت قانونی می باشد. در این شرایط بقیه مالکان حق اعتراض به این تعدی را دارند. رعایت حق دیگران در زمان پارک خودرو در پارکینگ های مشاعی بسیار اهمیت دارد. بی توجهی نسبت به این موضوع می تواند برای شما تبعات قانونی سنگینی را ایجاد نماید. به شکلی که در صورت اعتراض قانونی دیگر مالکان ممکن است برای شما به مدت شش ماه مجازات حبس لحاظ گردد.

قانون استفاده از حیاط

قوانین مشاعات ساختمان بسیار دقیق و اصولی وضع شده است. بر طبق قوانین مشاعات تصرف بخش های مختلف ساختمان مانند حیاط به دو صورت تصرف عدوانی و جلوگیری از برخورداری از حق مشاعات در آپارتمان صورت می پذیرد. در تصرف عدوانی ممکن است یک یا تعداد محدودی از ساکنان از فضای حیاط به نفع خود استفاده نمایند. برای مثال یکی از ساکنان در جهت جلوگیری از بهره مندی سایر همسایگان وسایل مازاد خود را در فضای حیاط انبار می نماید.

تردد حیوان خانگی در فضای حیاط نیز در دسته تصرف عدوانی طبقه بندی می گردد. همچنین افراد حق ندارند در فضای حیاط مشاع اقدام به پارک خودرو و یا هر وسیله نقلیه دیگری نمایند.

این امر کاملا با قوانین مشاعات ساختمان تقابل مستقیم دارد و به عنوان یک جرم در نظر گرفته می شود. همچنین برای ایجاد تغییر در فضای حیاط مانند نصب سقف بر روی آن بدون کسب رضایت تمامی مالکان امری خلاف قوانین می باشد. این امر کاملا در بحث حیاط خلوت نیز صدق می کند و تا جایی که استفاده از آن به دیگر ساکنان آسیب نزند برای همه مجاز می باشد. تغییر در این فضا نیز باید با رضایت تمامی مالکان سازه انجام شود.

قانون استفاده از سالن اجتماعات و لابی

امروزه اغلب برج های مسکونی دارای امکانات خاص و ویژه ای مانند سالن های اجتماعات و لابی می باشند. در نتیجه همین امر نیز خود لزوم وضع قوانین در رابطه با کنترل این فضاها را الزامی نموده است. یکی از مهمترین مواردی که در زمان وجود این فضاها برای ساکنان پیش می آید این مورد است که آیا هزینه نگهداری از سالن اجتماعات و لابی به صورت مشاع می باشد؟ در بیشتر واقع این هزینه از تمام مالکان دریافت می شود و این امر می تواند زمینه نارضایتی ساکنانی که از این فضاها استفاده نمی کنند را ایجاد نماید. در شرایط کنونی برای جلوگیری از مشکلات بین ساکنان پرداخت هزینه های این بخش از مشاعات از درآمد خود سالن ها پرداخت می گردد. در واقع افرادی که از این فضا استفاده می کنند ملزم به پرداخت هزینه ها هستند.

برای مشاهده 8 مورد از چالش ها و مشکلات مدیریت ساختمان ها کلیک کنید.

در رابطه با قوانین مشاعات ساختمان و سالن های اجتماعات باید به این نکته اشاره نمود که از قبل باید زمان استفاده از این فضاها توسط افراد مشخص گردد. همچنین پذیرایی صورت گرفته در این فضاها بر عهده ساختمان نیست و میزبان موظف به پرداخت این هزینه ها می باشد. استخدام کارکنان برای سالن های اجتماعات نیز از وظایف اصلی میزبان است و بقیه مالکان در این زمینه نباید هزینه ای را پرداخت کنند. در پایان نیز وظیفه تمیز کردن نهایی سالن بعد از اتمام مهمانی بر عهده میزبان می باشد.

آیا مشاعات ساختمان قابل فروش است؟

در این قسمت ما قصد داریم تا به این پرسش که آیا مشاعات ساختمان قابل فروش است؟ پاسخ دهیم. در واقع قوانین مشاعات ساختمان بر این امر تاکید دارد که خرید و فروش مشاعات امری خلاف قوانین اجرایی در کشور می باشد. در نهایت این بخش های ساختمان که در غالب مشاعات معرفی می گردند امری غیر قانونی می باشد. استفاده از این فضاها برای تمامی ساکنان ساختمان آزاد است و کسی حق ندارند از این فضاها برای تامین منافع شخصی بهره ببرد. در نهایت باز هم باید به این مورد اشاره نمود که فروش فضاهای مشاع ساختمان مانند حیاط و یا پشت بام امری غیر ممکن است.

در ساختمان ها افراد در واقع می توانند نسبت به تصرف هر دو بخش مشاع و خصوصی ساختمان اقدام نمایند. برای درک بهتر قوانین مشاعات ساختمان باید به این مورد اشاره نمود که تمامی ساکنان از حقوقی مساوی در استفاده از مشاعاتی مانند راه پله ها برخوردار می باشند. در نهایت استفاده از مشاعات و میزان بهره مندی افراد از این فضاها به قوانین تعیین شده توسط قانون گذار وابسته است. توجه داشته باشید که مجموعه قوانین اجرایی در بحث مشاعات ساختمان در طبقه قوانین آمره تلقی می گردند. در نتیجه هیچ یک از ساکنان حق دخل و تصرف در این فضاها را ندارند. خرید و فروش فضاهای مشاع در ساختمان نیز بنا بر همین قوانین امری محال می باشد.

اجاره دادن مشاعات ساختمان امکان پذیر است؟

از دیگر قوانین مشاعات ساختمان که باید به آن توجه نمود قوانین مربوط به بحث اجاره قسمت های مشاعی در سازه می باشد. در واقع بر طبق قوانین کشور هیچ یک از مالکین مجاز نیستند تا فضاهای مشاعی ساختمان را به شخص ثالث و یا دیگر ساکنان اجاره دهند. البته در برخی از موارد نیز مشاهده می شود که ساکنان با تصویب هیئت مدیره ساختمان بخشی از فضای مشاعی ساختمان را در مدت زمان مشخص اجاره می دهند. البته در این شرایط باید به این مورد حتما توجه شود که اجاره فضاهای مشاعی نباید خللی در حق انتفاع مالکیت سایر ساکنان ساختمان ایجاد نماید.

هزینه بازسازی مشاعات ساختمان به عهده کیست؟

در واقع در صورتی که میان ساکنان یک ساختمان در بحث پرداخت هزینه مشاعات ساختمان اختلافی وجود داشته باشد قانون در این باره اعمال نظر خواهد نمود. در واقع بنا بر قوانین اجرایی کشور اگر هر یک از همسایه ها نسبت به پرداخت هزینه تعمیرات مقاومت نمایند باید از قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن برای طرح مشکل و حل دعوای ایجاد شده کمک بگیرند.

در نهایت ساکنان ساختمان باید بدانند که هزینه بازسازی مشاعات ساختمان در بخش هایی که میان همگی مالکان و یا تعدادی از آنها مشترک می باشند بر عهده تمامی افراد است. در نتیجه پرداخت هزینه های تعمیرات مشاعات کاملا به قسمت اختصاص یافته به مالک ربط دارد. بر همین اساس تمامی مالکان ساختمان در تامین هزینه های تعمیر بخش هایی مانند ایزوگام پشت بام و یا تعمیر درب ورودی ساختمان شریک می باشند، اما در این بین اگر در رابطه با پرداخت هزینه تعمیرات توافق قبلی صورت گرفته باشد ساکنان موظف هستند از این توافق در پرداخت هزینه تعمیرات پیروی کنند.

پرداخت هزینه مشاعات بر عهده مالک است یا مستاجر؟

یکی از اختلافاتی که عموما میان مالکان و مستاجران ممکن است پیش آید پرداخت هزینه مشاعات توسط آنها می باشد. در واقع ممکن است هنوز هم برای مالک و مستاجر این امر مشخص نشده باشد که پرداخت هزینه های تعمیر مشاعات بر عهده کدامیک از طرفین می باشد. در واقع اغلب مشاوران حقوقی به مالکان و مستاجران توصیه می نمایند تا پیش از انجام یک توافق رسمی در رابطه با موضوعاتی مانند قوانین مشاعات ساختمان و هزینه تعمیرات به توافق برسند. در نتیجه موارد مورد توافق حتما باید به صورت کاملا رسمی در سند قولنامه درج شود. در نهایت قوانین برای ایجاد اعتدال در میان هزینه های پرداخت شده تعیین نموده اند که هزینه های ثابت و جاری مشاعات ساختمان بر عهده مستاجران می باشد.

آیا میدانید نحوه محاسبه شارژ ساختمان چگونه است؟

شارژ ساختمان از جمله هزینه مشاعات در ساختمان است. در واقع شارژ ساختمان مجموعه ای از هزینه های جزئی تر مانند هزینه آب، برق، گاز، تلفن، سرایداری، نگهبانی و نظافت کلی مشاعات ساختمان تشکیل شده است. در نتیجه اگر مستاجری از پرداخت اینگونه هزینه ها امتناع نماید مالک می تواند نسبت به پرداخت آنها اقدام کند. البته در پایان، قانون به مالک این حق را داده است تا هزینه های انجام شده را بعدا از حساب مستاجر کسر نماید.

این در حالی است که بر طبق قوانین مشاعات ساختمان هزینه های عمرانی که به منظور نگهداری از ساختمان صورت گرفته است بر عهده مالک باشد. از این بخش می توانیم به هزینه هایی مانند تعمیرات آسانسورها، ایزوگام پشت بام و حتی تعمیرات کلی تر در ساختمان اشاره نماییم. در شرایطی که مالک از پرداخت اینگونه هزینه ها سر باز زند مستاجر می تواند نسبت به پرداخت آنها اقدام کند. البته در پایان هر ماه لازم است تا با ارائه فاکتور مخارج، هزینه صورت گرفته را از اجاره ساختمان کسر کند.

در نهایت می توانیم بگویم که قانون برای جلوگیری از هر گونه اختلافی به طور کاملا جزئی قوانین مربوط به مشاعات ساختمان را طراحی و اجرایی نموده است. توجه و اهتمام به اجرای این قوانین می تواند از بروز تنش در فضاهای ساختمانی جلوگیری نماید. در نتیجه قوانین مشاعات ساختمان به گونه ای طراحی و اجرایی شده اند که حقوق همه افراد به صورت مساوی در آنها رعایت شود. قوانین در کنار اینکه به عنوان یک اهرم فشار در نظر گرفته می شوند می توانند در حفظ بقای جوامع انسانی نیز نقش مهمی را داشته باشند.