اگر در ساختمان‌های چند طبقه زندگی می‌کنید، به ناچار مجبور به استفاده از بعضی بخش‌های ساختمان به صورت مشترک با سایر ساکنین هستید. این بخش‌های مشترک به اصطلاح با نام «مشاعات» شناخته می‌شوند که همه ساکنین حق استفاده از آن‌ها را به صورت مشترک دارند و هر گونه هزینه تعمیر و تجهیز کردن آن‌ها نیز با کلیه ساکنین است. مدیریت مشاعات ساختمان به دلیل ناهماهنگی میان افراد ساکن در هر واحد و همچنین کمبود بودجه معمولا برای مدیران ساختمان‌ها یک چالش بزرگ است. با این وجود میتوان با رعایت یک سری نکات و درک قوانین مدیریت و زمان بندی مشاعات ساختمان های مسکونی، این چالش‌ها را برطرف نمود.
مشاعات ساختمان به کدام بخش ها گفته می شود؟
برای مدیریت مشاعات ساختمان در اولین قدم باید مشخص کرد که کدام یک از بخش‌های ساختمان در گروه مشاعات قرار می‌گیرند. مطابق با قانون تملک آپارتمان‌ها، هر قسمتی از ساختمان‌ها که مالکیت آن به نام فرد خاصی ثبت نشده باشد و همه ساکنین بتوانند از آن به صورت مشترک استفاده کنند، در گروه «مشاعات ساختمان» قرار می‌گیرد. طبیعی است که نگهداری و محافظت از این مکان‌ها برعهده تمامی ساکنین بوده و هزینه هر گونه خسارت یا نیاز به تعمیر نیز باید توسط کلیه ساکنان پرداخت شود. از جمله مهم‌ترین مکان‌ها به عنوان مشاعات ساختمان شامل:
|
|
اهمیت مشاعات ساختمان
اینکه هر یک از ساکنان در واحد آپارتمانی خود چقدر به نظافت اهمیت می‌دهند، موارد بهداشتی را رعایت می‌کنند یا چقدر خانه خود را پر از وسیله کرده‌اند، به هیچ وجه به مدیریت ساختمان مربوط نیست. اما این موضوع در مورد فضاهای مشترک در ساختمان همچون حیاط، راهرو، لابی، پارکینگ و …، حساسیت 100 برابری پیدا می‌کند. مشاعات ساختمان، فضاهایی برای استفاده عموم ساکنان هستند. اگر به درستی از آن‌ها نگهداری نشود، ضمن ایجاد نارضایتی میان ساکنان و بروز تنش، باعث ایجاد جلوه نامناسب و ناخوشایند در ساختمان نیز خواهد شد.
همچنین بخوانید : لیست مشکلات مدیریت ساختمان
ارزشمندی و حتی قیمت هر واحد آپارتمانی در ساختمان‌ها و برج‌های بزرگ بر اساس زیبایی ظاهری، نظم و جزئیات طراحی مشاعات ساختمان و امکانات آن‌ها تعیین می‌شود. بدیهی است که هر چقدر لابی یک ساختمان مرتب‌تر و لوکس‌تر باشد یا ساکنان به قوانین رفت و آمد و استفاده از فضاهای اشتراکی بیشتر پایبند باشند، فضای ساختمان زیباتر و منظم‌تر خواهد بود. در مقابل هر چقدر به این موضوعات کم اهمیتی شود، ساختمان به یک فضای نامنظم، پرتنش و با شرایط ناایمن تبدیل خواهد شد.
مدیریت و زمانبندی استفاده از مشاعات ساختمان
یکی از مهم‌ترین نکات برای مدیریت مشاعات ساختمان، تعیین زمان بندی برای استفاده از آن‌ها است. در حالت کلی به دلیل اینکه مشاعات ساختمان در فضای مشترک هستند، نباید استفاده از آن‌ها باعث سلب آرامش سایر ساکنان شود. از این رو بهتر است که زمان استفاده از مشاعات حداکثر تا قبل از ساعت 22 شب باشد. همچنین صبح قبل از شروع ساعات کاری و در زمان استراحت نیز استفاده از مشاعات و سر و صدا ممنوع شود. زمان بندی استفاده از مشاعات ساختمان باید حتما به اطلاع کلیه ساکنان برسد.
چالش های مدیریت مشاعات ساختمان
تفاوت فرهنگ هر یک از مردم ایران باعث شده تا شرایط مدیریت مشاعات ساختمان به یک دغدغه بزرگ تبدیل شود. به ویژه در آپارتمان‌های چند واحدی و کوچک که تنها یک نفر مسئولیت مدیریت ساختمان را برعهده دارد و هیئت مدیره یا گروه ناظری برای بررسی کیفی و کمی قوانین رعایت شده وجود ندارند. در اهمیت مشاعات هر نوع ساختمان شکی نیست. با این حال مشکلات و چالشهای زیادی نیز برای مدیریت آن‌ها وجود دارد. عدم آگاهی ساکنین در مورد قوانین و فرهنگ سازی نکردن، هر دو چالشهای مدیریت مشاعات را چندین برابر می‌کنند. از جمله مهم‌ترین چالش‌ها میتوان به موارد زیر اشاره نمود:
1. کمبود بودجه برای نگهداری و بهینه سازی
برای مدیریت مشاعات ساختمان توجه به نکات نگهداری و بهینه سازی مهم ترین موضوع است. با این وجود اگر منابع مالی کافی برای زیباسازی و نگهداری وجود نداشته باشند، کیفیت خدمات تحت تاثیر قرار می‌گیرند و این موضوع می‌تواند منجر به نارضایتی ساکنان نیز شود.
2. اختلاف نظر بین ساکنان
در هر ساختمانی افراد مختلف با سبک زندگی، شرایط شغلی و نظرات متفاوت زندگی می‌کنند. این باعث اختلاف نظر بین ساکنان جهت استفاده از فضاهای مشترک خواهد شد. به طوری که هر فرد نظر متفاوتی در مورد نگهداری و بهینه سازی مشاعات دارد. مدیریت مشاعات ساختمان به دلیل اختلاف نظر بین ساکنان و بروز تنش‌ها و مشکلات جدی چالش برانگیز است.
3. عدم آگاهی ساکنان در مورد قوانین
متاسفانه بسیاری از ساکنان نه تنها در مورد قوانین مشاعات ساختمان اطلاعاتی ندارند، بلکه حتی علاقه‌ای به یادگیری و درک آن‌ها نیز نخواهند داشت. این در حالی است که هر یک از ساکنان موظف به رعایت قوانین و حق و حقوق خاصی هستند. اگر به این حق و حقوق آگاهی نداشته باشند، مدیریت مشاعات ساختمان سخت‌تر خواهد شد.
4. چالش های قانونی و حقوقی
در قوانین کشور ایران، برای مدیریت مشاعات ساختمان تبصره‌ها و ماده‌های مختلفی در نظر گرفته شده‌اند. این پیچیدگی‌های قانونی تا زمانی که مشکلی در فرآیند مدیریت و استفاده از مشاعات وجود نداشته باشد، احساس نمی‌شوند؛ اما به محض بروز مشکل و نیاز به پیگرد قانونی، متوجه شرایط خاص این قوانین خواهید شد. حتی برخی از قوانین وضع شده با نیازهای ساکنان مطابقت ندارند و باید مورد بازبینی قرار بگیرند.
راهکارهای بهینه سازی مشاعات ساختمان
مدیریت مشاعات ساختمان زمانی باعث رضایتمندی ساکنان می‌شود که عادلانه انجام شود. بهینه سازی مشاعات با ایجاد قوانین و مقررات واضح و برخورد با افراد متخلف، در نهایت منجر به نظم در ساختمان خواهد شد. از جمله مهم‌ترین راهکارهای بهینه سازی مشاعات ساختمان میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
- قوانین و مقررات ایجاد کنید: بر اساس انتظارات عمده ساکنان، شرایط و تعداد واحدها، دستورالعمل‌ها و قوانین خاصی را برای استفاده از مشاعات مشخص کنید. مانند نحوه نگهداری، نظافت، زمان بندی و …
- بودجه را تامین و مدیریت کنید: مدیریت مالی و بهینه سازی بودجه برای نگهداری مشاعات ضروری است. در صورت نیاز با همکاری ساکنان و توضیح به آن‌ها، میتوان بودجه مورد نیاز را تامین کرد.
- جلسات مشترک برگزار کنید: برای اطلاع رسانی از وضع موجود، اصلاحات انجام شده و یا نیاز به تامین بودجه، جلسات مشترک میان ساکنان برگزار کنید. در صورت نیاز در جلسات نظرسنجی انجام دهید.
- به ساکنان آموزش دهید و فرهنگ سازی کنید: برای بهینه سازی مدیریت مشاعات ساختمان مهم است که ساکنان آموزش ببینند و میان آن‌ها فرهنگ سازی شود. اطلاع رسانی در کانال‌ها در فضای مجازی، تابلوهای اعلانات و سیستم پیامکی، مهم هستند.
- نظارت کنید: یک کمیته نظارتی را برای بررسی میزان رعایت قوانین وضع کنید. با افراد مختلف برخورد کنید تا ساکنان متوجه اهمیت قوانین شوند.
قوانین مشاعات ساختمان
قوانین مشاعات ساختمان باید بر اساس سبک زندگی ساکنین و همچنین مطابق با نظر مدیریت و هیئت مدیره در نظر گرفته شوند. این موضوع در ساختمان‌های بزرگ با بیش از 20 واحد حساسیت بیشتری پیدا می‌کند و باید با دقت و توجه بیشتری محدودیت‌ها را وضع نمود. از جمله مهم‌ترین قوانین برای مدیریت مشاعات ساختمان شامل موارد زیر هستند:
- قوانین اسباب کشی: اسباب کشی باید در روز و در زمان خارج از استراحت ساکنین باشد. استفاده از آسانسور در طول اسباب کشی یک تخلف به حساب می‌آید و مدیر ساختمان می‌تواند با فرد برخورد کند. ضمن اینکه هر گونه خسارت وارد شده به آسانسور هنگام جابجایی بار برعهده صاحب بار است.
- برگزاری جشن و مهمانی: برگزاری جشن و مهمانی تنها در واحد آپارتمانی هر ساکن در شب های غیر تعطیل تا قبل از ساعت 22 و در شب های تعطیل تا قبل از ساعت 24 امکان‌پذیر است. استفاده از مشاعات ساختمان از جمله پشت بام برای آتش بازی ممنوع است، مگر آنکه سالنی برای برگزاری مجالس و یا روف گاردن برای این موارد در مجتمع ها وجود داشته باشد که با هماهنگی مدیریت میتوان از آن استفاده کرد.
- حیوان خانگی: برای مدیریت مشاعات ساختمان و جلوگیری از هر گونه ناهماهنگی، لازم است که از گردش حیوان خانگی در فضای عمومی ساختمان جلوگیری شود. هر گونه مزاحمت دیگر که ساکنین با آن موافق نباشند نیز باید ممنوع شود.
- زباله و وسایل اضافه: هیچ یک از ساکنان حق قرار دادن زباله، کفش، کمد و سایر وسایل در راهرو و خارج از ساختمان را ندارند و در صورت مشاهده این موارد باید با ساکن مورد نظر برخورد شود.
- استفاده شخصی: در قوانین مشاعات ساختمان باید این موضوع عنوان شود که هیچ یک از ساکنان قادر به استفاده شخصی از مشاعات ساختمان نیستند. به طور مثال، شستشوی خودرو در حیاط یا پارکینگ و یا قرار دادن اسباب و اثاثیه در راهرو و حیاط، ممنوع هستند.
- تغییر یا اصلاح: هیچ یک از ساکنان با هر شرایطی بدون مشورت و دریافت تاییدیه با سایر صاحبان آپارتمان‌ها، قادر به ایجاد تغییر یا اصلاح در مشاعات نیستند. به طور مثال در صورت نیاز به اضافه کردن فضای سبز، گل کاری و حتی اقدامات ساده‌تر باید حتما با سایر ساکنان مشورت نمود.
- پارک خودرو: پارک خودرو در پارکینگ یا حیاط ساختمان نباید به گونه‌ای باشد که باعث ایجاد مزاحمت در رفت و آمد ساکنان شود. پارک کردن خودرو در محل عبور و مرور و یا جلوی درب پارکینگ، ممنوع است.
سخن پایانی
مدیریت مشاعات ساختمان مهم ترین چالش پیش روی مدیران ساختمان‌ها است؛ اما با وضع قوانین و مقررات و نظارت بر روی آن‌ها، میتوان از هر گونه تخلف جلوگیری نمود. برگزاری جلسات میان ساکنان، برخورد با افراد متخلف، اطلاع رسانی شفاف و دقیق و تعیین قوانین کاملا عادلانه، از جمله مهم‌ترین موارد برای مدیریت هر چه بهتر مشاعات ساختمان محسوب می‌شوند.
