عدم همکاری در تعمیرات ساختمان

اگر ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان ادامه داشته باشد، ممکن است باعث بروز خسارات جانی و مالی شود؛ مثلاً نشتی لوله می تواند باعث آسیب به سقف همسایه پایینی شود یا ترک برداشتن نمای بیرونی می تواند منجر به ریزش سنگ نمای ساختمان و در بدترین حالت، باعث آسیب جانی به عابرین، همسایه ها و… شود. برای جلوگیری از  آن و راه حل ها با ما همراه باشید.

مبنای قانونی تعمیر ساختمان و حقوق مالک چیست؟

طبق ماده 132 قانون مدنی و قانون تملک آپارتمان ها، هر مالک و حتی مدیر ساختمان حق دارد برای ایمنی و نگهداری ساختمان، تعمیرات ضروری را انجام دهد و هیچ شخصی نباید از آن جلوگیری کند.

• حتی اگر سرو صدا ایجاد کند.
• حتی اگر در مشاعات ساختمان باشد.
• حتی اگر هزینه آن زیاد شود و مدیر آن را ضروری بداند.

تعمیرات ضروری ساختمان کدامند؟

هر یک از مشکلات که مرتبط با پایه و استحکام ساختمان باشند که عدم تعمیرشان می تواند باعث سلب آسایش ساکنین و صدمات جدی مالی و جانی شود، در دسته تعمیرات ضروری قرار می گیرند، مانند :

• خرابی سیستم برق و احتمال آتش‌سوزی
• نشتی شدید لوله ها
• ترک جدی دیوار یا سقف
• خطر ریزش نما
• خرابی لوله گاز
• نقص سازه‌ای

طبق قانون، مالکین و ساکنین این حق را دارند که بدون هیچ مشکلی، تعمیرات ضروری ساختمان شان را انجام دهند و هیچ ممانعتی از طرف همسایه ها، قابل قبول نیست.

تعمیرات غیر ضروری ساختمان

هر یک از مشکلات ساختمان را که عدم رفعشان به کسی آسیبی نمی رساند و می توان تعمیرش را زمان دیگری موکول کرد، در دسته تعمیرات غیر ضروری قرار می گیرد. اکثر تعمیرات غیر ضروری، مربوط به داخل خانه هر شخص هستند و ربطی به واحدهای دیگر ساختمان ندارند؛ مثلاً تعمیر ترک های کوچک دیوار، نقاشی، تعویض دکور، تعمیر کانال کولر و… که فقط در چند ساعت انجام می شوند، جزو تعمیرات غیر ضروری ساختمان محسوب می شود.

همچنین بخوانید: آیا افرادی که پارکینگ ندارند باید هزینه تعمیر درب پارکینگ را بدهند

چون مشکلات غیر ضروری، آسیب مالی یا جانی وارد نمی کنند، پس عجله ای برای تعمیرشان نیست؛ پس بهترین کار این است که تعمیرش را در ساعاتی از روز انجام دهید که ساختمان خلوت است و مزاحمتی برای کسی ایجاد نمی شود.

نحوه اثبات ضرورت تعمیر ساختمان

1. گزارش کارشناسی: کارشناس رسمی دادگستری با بررسی وضعیت ساختمان، مشخص می کند که مشکل ساختمان، جزو دسته تعمیرات ضروری است یا غیر ضروری؛ گزارش کارشناس به مرجع قانونی، اعتبار زیادی دارد.
2. نظر مهندس ناظر: در ساختمان‌های در حال ساخت یا بازسازی، مهندس ناظر مهم‌ترین مرجع تشخیص ایمنی است؛ مهندس می‌تواند اعلام کند که تعمیرات باید سریعاً شروع شوند. در ساختمان‌های قدیمی هم مهندسان سازه می‌توانند نظر فنی شان را بدهند.

دلایل معمول ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان

1. آزارهای موقت: هیچ یک از همسایه ها از سر و صدا یا گرد و غبار ناشی از تعمیرات خوششان نمی آید.
2. عدم شناخت قوانین آپارتمان نشینی: خیلی از همسایه ها از حقوق قانونی شان یا فرآیند رسمی انجام تعمیرات، بی اطلاع هستند و همین موضوع می تواند باعث ایجاد سوءتفاهم و مخالفت شان شود.
3. نگرانی بابت هزینه تعمیرات: خیلی از ساکنین نگران هزینه های مشترک بابت تعمیر ساختمان هستند و نمی خواهند یا نمی توانند آن را پرداخت کنند.
4. نگرانی بابت مسائل امنیتی: نگرانی بابت آسیب های احتمالی به ساختمان یا ایمنی ساکنین ساختمان یک امر طبیعی است؛ خیلی از ساکنین به خاطر عدم آگاهی یا تجربیات بد گذشته، نگران این خطرات هستند.
5. اختلافات بین همسایه‌ها: بعضی از مواقع، اختلافات ملکی، خانوادگی یا شخصی بین همسایه ها، باعث شده که یکی از طرفین یا هر دو، مانع انجام امور تعمیراتی شوند.
6. ترس از افت قیمت ساختمان: ملک ها ارزش زیادی دارند، پس نگرانی بابت کاهش ارزش ملک بعد از انجام تعمیرات یک امر طبیعی است.

چه زمانی مخالفت همسایه غیرقانونی محسوب می شود؟

زمانی ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان، غیر قانونی شناخته می شود که منجر به صدمات جدی به خود و دیگران شود.

آیا میدانید راه حل قانونی عدم پرداخت هزینه تعمیرات  ساختمان چیست؟

1. جلوگیری از تعمیرات ضروری

زمانی که ساختمان به تعمیرات ضروری نیاز داشته باشد ولی هر یک از همسایه ها، مانع انجام این کار شود و در نهایت کارش منجر به خسارت مالی، جانی یا حتی تخریب ساختمان شود.

این تعمیرات شامل موارد زیر است:

• اتصالی برق
• خرابی لوله گاز
• خطرات سازه‌ای
• ریزش سقف یا دیوار
• نشتی شدید آب

در این موارد، قانون کاملاً پشت مالک است و مخالفت همسایه هیچ اعتباری ندارد. جلوگیری از انجام تعمیرات ضروری ممکن است مسئولیت حقوقی و کیفری برای فردی که مانع انجام تعمیرات شده، به همراه داشته باشد.

2. ممانعت از ورود متخصصان تأسیسات

برای تعمیر اکثر خرابی های ضروری ساختمان، باید از کارشناسان، تکنسین ها یا متخصصین تأسیسات کمک گرفت؛ اگر هر یک از همسایه ها مانع ورود آن ها شود، مثلاً راه پله را مسدود کند، در ورودی را ببندد یا با متخصصان درگیر شود، اینکارش مصداق مزاحمت و ممانعت برای تعمیرات بوده و غیر قانونی است.

صریحاً در قانون آپارتمان نشینی مشخص شده که هیچ یک از همسایه ها، هیچ حقی برای جلوگیری از انجام تعمیرات ایمنی و ضروری را ندارند؛ مهم نیست که کارشناس بخواهد برای تعمیرات، به کدام بخش ساختمان برود (پشت بام، پارکینگ، مشاعات و…)، هیچ یک از همسایه ها اجازه ندارند تا مانع تعمیرات شوند.

3. نپذیرفتن تعمیرات مرتبط با مشاعات

مشاعات ساختمان شامل بخش‌هایی است مثل:

• آسانسور
• پارکینگ
• پشت بام
• حیاط
• راه پله
• لابی

همه ساکنین حق دارن تا در ساختمانی ایمن زندگی کنند، هیچ کس این اجازه را ندارد تا این حق را ازشان بگیرد؛ حتی اگر تعمیرات کمی سر و صدا و گرد و خاک داشته باشند یا کارگران از مقابل واحد فرد عبور کنند، باز هم آن فرد اجازه ممانعت از تعمیر مشاعات را ندارد؛ این کار به‌عنوان تخلف قانونی و نقض حقوق جمعی ساکنین شناخته می‌شود.

راهکارهای مقابله با ممانعت همسایه

1. گفتگو و مذاکره دوستانه

اولین و بهترین گزینه، صحبت دوستانه با همسایه است؛ اکثر اختلافات را با این روش می توان برطرف کرد، فقط کافیه تا:

1. نوع تعمیرات را توضیح دهید.
2. زمان تقریبی کار را بگویید.
3. نشان دهید که مزاحمت را به حداقل می‌رسانید.

گاهی حتی نشان دادن عکس خرابی یا نظر تعمیرکار، تأثیر زیادی در رضایت همسایه دارد.

2. درخواست از مدیر ساختمان

اگر گفتگو نتیجه نداد، تصمیم عجولانه نگیرید و از مدیر یا هیئت مدیره کمک بگیرید. وظایف مدیر ساختمان شامل نظارت بر اجرای قوانین، ایجاد هماهنگی بین واحدها و جلوگیری از اختلافات است، پس می تواند بهتان کمک کند. مدیر می‌تواند:

1. به واحده متخلف اخطار دهد.
2. زمان مناسبی را برای شروع تعمیرات تعیین کند.
3. مانع بروز تنش شود.

3. ارسال اظهارنامه رسمی

اگر همچنان ممانعت ادامه داشت، باید از طریق دفاتر قضایی، یک اظهارنامه رسمی ارسال کنید؛ این اظهارنامه یک متن قانونی معتبر است که به همسایه هشدار می دهد که ادامه مخالفت، تبعات حقوقی برایش به همراه دارد.

موارد زیر باید در اظهارنامه ذکر شده باشند:

• دلیل ضرورت تعمیر
• خطرات ناشی از عدم تعمیر
• عواقب قانونی ممانعت
• درخواست رسمی همکاری

در بیشتر مواقع، همین کار باعث کوتاه آمدن فرد مخالف می شود.

4. مراجعه به شورای حل اختلاف

اگر هیچ کدام از روش های قبلی جواب ندادن، باید قبل از اینکه خطر خرابی ساختمان، جدی تر شود، یک شکایت رسمی ثبت کنید؛ شورای حل اختلاف معمولاً در این موارد به نفع شما حکم صادر می‌کند؛ حتی ممکنه:

1. دستور قضایی برای انجام تعمیرات صادر شود.
2. همسایه جریمه شود.
3. همسایه ملزم به همکاری شود.

5. استفاده از  نرم افزار خدمات تعمیرات ساختمان

زمانی که  آپارتمان ها و ساختمان ها از اپلیکیشن مدیریت خدمات تعمیرات ساختمان استفاده نمایید، میتوانند ریز به ریز جزئیات تعمیرات، خرابی ها و مشکلات  ساختمان را در جریان باشند و هر نظر و یا درخواستی دارند در نرم افزار برای مدیر ساختمان درج نمایند. حتی در اپلیکیشن میتوان نظرسنجی برای زمان انجام، اولویت بندی تعمیرات و … انجام داد تا رضایت تمام ساکنین  جلب شود. در این صورت هیچ اختلافی بوجود نمی آید و هیچ یک از ساکنین برای تعمیرات ممانعت نمی کنند.

نقش قوانین آپارتمان نشینی در حل اختلافات مربوط به تعمیرات

آپارتمان نشینی در ایران، قوانین مشخصی برای مدیریت و نگهداری از ساختمان دارد؛ این قوانین مستقیماً در رفع اختلافات مرتبط با تعمیرات ساختمانی تأثیر دارند؛ همچنین این قوانین می توانند مانع بروز مشکلات بین همسایه ها مثل ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان شود.

طبق قوانین آپارتمان نشینی:

1. همه ساکنین موظف هستند که در انجام تعمیرات ضروری ساختمان، همکاری کنند.
2. اگر هزینه تعمیر از بودجه ذخیره ساختمان بیشتر شود، تمام واحدها موظف هستند که بر اساس سهم مالکیت شان، هزینه های اضافه را پرداخت کنند.
3. اگر هر یک از همسایه ها با انجام تعمیرات ضروری ساختمان مخالفت کند، باید به خاطر نقض حقوق سایر مالکین، آماده عواقب قانونی کارش باشد.

نقش مدیر ساختمان در حل اختلافات مربوط به تعمیرات

مدیر ساختمان و هیئت‌مدیره نقش کلیدی در اجرای قوانین دارند. آن ها باید هزینه‌ها و ضرورت تعمیرات را برای ساکنین مشخص کنند تا نظر ساکنین جلب شود.

1. الزام واحدها به رعایت قوانین ساختمانی

بر اساس قانون تملک آپارتمان ها، مدیر ساختمان موظفه که از اجرای کامل و صحیح قوانین ساختمان، اطمینان حاصل کنید؛ اگر هر کار غیر قانونی مثل ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان صورت گرفت، مدیر باید:

1. به شخص متخلف اخطار بدهد.
2. موضوع را مکتوب کند.
3. پیگیری قانونی انجام دهد.

2. مدیریت زمان بندی تعمیرات

برای انجام تعمیرات اساسی ساختمان، مدیر می توان یک زمان مناسب تعیین کند تا باعث کاهش مزاحمت شود؛ مثلاً:

• انتخاب ساعاتی که رفت و آمد کمتر است.
• اطلاع‌رسانی قبل از شروع کار.
• هماهنگی با کارگران برای انجام سریع‌تر تعمیرات.

البته مدیر نباید زمان انجام تعمیرات مشکلات اساسی را عقب بیندازد، چون این مشکلات، احتمال خطرات جانی و مالی زیادی دارند.

اگر همسایه اجازه ورود برای تعمیر ندهد، چه کنیم؟

1. مستند سازی موانع ایجاد شده

اول باید مدارک کافی برای شکایت داشته باشید؛ مدارکی مثل:

• پیام‌ها و مکاتبات
• فیلم یا عکس از ممانعت
• شهادت دیگر همسایه‌ها
• گزارش مدیر ساختمان

این مدارک ثابت می‌کنند که شما قبلاً سعی کرده اید که مشکل را دوستانه حل کنید.

2. ارائه مدارک به مرجع قانونی

بعد از جمع‌آوری مدارک، آن‌ها را به شورای حل اختلاف ارائه کنید. شورا پس از بررسی:

1. حکم رفع ممانعت می‌دهد.
2. همسایه را ملزم به همکاری می‌کند.
3. و اگر خسارتی هم به وجود آمده بود، فرد ممانعت کننده را مجبور به پرداخت هزینه‌ها می‌کند.

نکات جلوگیری از نارضایتی همسایه ها در زمان تعمیرات

• اطلاع‌رسانی شفاف: قبل از شروع تعمیرات، زمان و نوع کار را اطلاع دهید؛ این کار مانع بروز نگرانی و تنش در همسایه ها می شود.
• انتخاب زمان مناسب برای تعمیرات: سعی کنید تعمیرات را در ساعت‌های مناسب انجام دهید؛ مثلاً تعمیرات را در شب یا روزهای تعطیل انجام ندهید، مگر اینکه مجبور به اینکار شوید.
• کاهش آلودگی صوتی: به کارگران تأکید کنید که تا جای ممکن، از ابزارهای کم‌صدا استفاده کنند؛ همچنین به زمان استراحت ساکنین هم توجه داشته باشند؛ احترام به آرامش همسایه‌ها باعث همکاری بیشترشان خواهد شد.

سوالات متداول (FAQ)

1. اگر تعمیرات ضروری باشن ولی همسایه مخالفت کنه، چه کار کنم؟

قانون از شما حمایت می‌کند و می‌توانید از شورای حل اختلاف، درخواست رفع ممانعت کنید.

2. آیا همسایه می‌تواند جلوی ورود کارگران به مشاعات را بگیره؟

خیر. مشاعات متعلق به همه ساکنین اند و کسی به تنهایی نمی تواند جلوی کارگران را بگیرد.

3. آیا سر و صدا می‌تواند دلیل قانونی برای جلوگیری از تعمیرات باشه؟

فقط در تعمیرات غیر ضروری این امکان وجود دارد؛ اگر تعمیرات ضروری باشد، سر و صدا اصلاً دلیل موجهی نیست.

4. مسئولیت خسارت های ناشی از عدم تعمیر ساختمان با کیه؟

با فردی که مانع تعمیرات شده است. البته اگر عدم تعمیر به خاطر ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان نباشد، آن وقت مسئولیت خسارت ها برعهده فردی است که باید پیگیر تعمیر آن مشکل می شد.

5. آیا می توان قبل از شکایت، اظهارنامه ارسال کرد؟

بله. اظهارنامه یک اقدام رسمی و تأثیرگذار قبل از شکایت است.

جمع بندی

اگر همسایه تان با تعمیر ساختمان مخالفت کرد، باید اول بپرسید که علت ممانعتش چیست؟ مثلاً نگران هزینه هاست، مشکلش به خاطر سر و صداست یا مشکل دیگه ای دارد و بعد سعی کنید که مشکلش را با گفت و گو حل کنید. اگر باز هم مانع شد، باید از مدیر یا هیئت مدیره ساختمان درخواست کنید تا بهتان کمک کنند؛ اگر باز هم نتیجه نداد، باید یک اظهارنامه رسمی ارسال کنید و در مرحله آخر، به شورای حل اختلاف مراجعه کنید و مشکل ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان را مطرح کنید.

فقط هر کاری می خواهید بکنید، باید سریع اقدام کنید، عدم تعمیر مشکلات جدی ساختمان می تواند آسیب های مالی و جانی اساسی به ساکنین ساختمان و دیگر افراد وارد کند؛ مثلاً اگر سیستم فاضلاب مشکل پیدا کرده باشد ولی مشکلش برطرف نشود، می‌تواند باعث تجمع آب و آلودگی محیط شود؛ یک مثال دیگه اینکه اگر یک دیوار ترک برداشته باشد، در حالت عادی باعث مشکلات ساده مثل ریزش رنگ و گچ دیوار می شود ولی اگر ترک جدی باشد، ممکن حتی بخشی از دیوار هم بریزد و به کسی آسیب برساند.

در نهایت، ممانعت همسایه از تعمیر ساختمان می تواند مشکلات جدی ای را به وجود آورد، پس اگر با این مشکل مواجه شدید، هرچه سریع تر باید آن مشکل را برطرف و تعمیرات ساختمان را شروع کنید.