قانون هزینه تعمیر آسانسور در آپارتمان

آسانسور دیگر یک وسیله لوکس در ساختمان ها نیست؛ به بخشی جدایی ناپذیر از زندگی روزمره ما در آپارتمان ها و مجتمع های تجاری تبدیل شده است. تصور بالا رفتن از پله های زیاد، به خصوص برای افراد مسن یا کسانی که وسایلی حمل می کنند، بدون آسانسور سخت است. این وسیله کارآمد، راحتی و دسترسی آسان به طبقات مختلف را فراهم می کند. اما همین راحتی، نیازمند توجه و مراقبت مداوم است. آسانسور مانند هر دستگاه مکانیکی دیگری، فرسوده می شود و نیاز به بازرسی های دوره ای، سرویس منظم و گاهی تعمیرات دارد. مسئله مهم اینجاست که حفظ کارکرد ایمن و بی وقفه آن، هزینه هایی را به دنبال دارد. از سرویس های ماهیانه گرفته تا تعمیرات پیش بینی نشده یا حتی تعویض قطعات گران قیمت، همگی مبالغی را به هزینه های ساختمان اضافه می کنند. هدف ما در این نوشته، بررسی شفاف و دقیق جنبه های گوناگون این هزینه هاست.

قانون هزینه تعمیر آسانسور در آپارتمان ها

وقتی صحبت از هزینه های ساختمان، به خصوص هزینه های مربوط به قسمت های مشترک مانند آسانسور می شود، اولین مرجع قانونی که باید به آن رجوع کرد، «قانون تملک آپارتمان ها» است. این قانون چارچوب اصلی برای تعیین نحوه اداره و تقسیم هزینه های ساختمان های چند واحدی را مشخص می کند. آسانسور، راهروها، پله ها، پشت بام و موتورخانه جزو قسمت هایی هستند که به عنوان «مشاعات» شناخته می شوند. یعنی این بخش ها به یک واحد خاص تعلق ندارند، بلکه تمام مالکین به نسبت سهم خود در کل ساختمان، در آن ها شریک هستند و حق استفاده دارند. بنابراین، هزینه های لازم برای نگهداری و تعمیر این قسمت های مشترک نیز باید میان تمام مالکین تقسیم شود.

قانون می گوید که اگر توافق دیگری در اساسنامه ساختمان یا توسط مجمع عمومی مالکین صورت نگرفته باشد، سهم هر مالک از هزینه های مشترک، متناسب با مساحت قسمت اختصاصی او (یعنی مساحت آپارتمانش) محاسبه می شود. البته باید بین انواع هزینه ها تفاوت قائل شد؛ هزینه هایی وجود دارند که برای حفظ وضعیت موجود و کارکرد عادی آسانسور ضروری هستند، مانند تعمیرات ناشی از فرسودگی یا سرویس های دوره ای. دسته دیگر، ممکن است هزینه هایی باشند که برای بهبود یا لوکس تر کردن آسانسور انجام می شوند و شاید ضرورت فوری نداشته باشند.

به طور خاص، هزینه های تعمیرات خود به دو شکل رخ می دهند: تعمیرات اساسی که ممکن است شامل تعویض قطعات بزرگی مثل موتور یا سیم بکسل باشد و هزینه های قابل توجهی دارد، و تعمیرات جزئی مثل درست کردن یک دکمه یا تعویض لامپ کابین. در هر صورت، این هزینه ها جزو مخارج مشترک ساختمان هستند و مسئولیت جمع آوری و پرداخت آن ها، پس از تصویب توسط هیئت مدیره یا مدیر ساختمان، بر عهده مدیریت ساختمان است تا از کارکرد درست و ایمن آسانسور اطمینان حاصل شود.

هزینه تعمیر آسانسور برای طبقه اول

یکی از بحث های همیشگی در بسیاری از آپارتمان ها، مشارکت ساکنین طبقه اول یا همکف در پرداخت هزینه های آسانسور، به خصوص هزینه تعمیرات آن است. این گروه از ساکنین اغلب می گویند چون از آسانسور استفاده نمی کنند یا استفاده بسیار کمی دارند، دلیلی ندارد که سهمی از هزینه های سنگین تعمیرات آن را بپردازند. این دیدگاه، گرچه شاید در نگاه اول منطقی به نظر برسد، اما با قوانین آپارتمان نشینی و ماهیت مالکیت مشترک در ساختمان ها همخوانی ندارد.

درباره قوانین مشاعات ساختمان ها بیشتر بدانید.

همان طور که پیش تر گفتیم، آسانسور جزئی از «مشاعات» ساختمان به حساب می آید، درست مثل راهروها یا پشت بام. قانون تملک آپارتمان ها به وضوح بیان می کند که تمام مالکین واحدها، بدون توجه به اینکه در کدام طبقه ساکن هستند یا چقدر از قسمت های مشترک استفاده می کنند، موظف به پرداخت هزینه های مربوط به حفظ و نگهداری این قسمت ها هستند. بنابراین، صرف استفاده نکردن از آسانسور، هیچ مالکی را از مسئولیت پرداخت سهم خود از هزینه های تعمیر و نگهداری آن معاف نمی کند. دلایل مختلفی برای این موضوع وجود دارد.

• وجود یک آسانسور سالم و فعال، ارزش کلی تمام واحدهای ساختمان، از جمله واحد طبقه اول را بالا می برد. اگر آسانسور خراب باشد یا به درستی کار نکند، روی قیمت فروش یا اجاره همه واحدها تأثیر منفی می گذارد.
• ممکن است ساکنین طبقه اول نیز در شرایط خاصی نیاز به استفاده از آسانسور پیدا کنند، مثلاً هنگام جابجایی وسایل سنگین یا زمانی که مهمان سالمندی دارند. علاوه بر این، هزینه های تعمیر آسانسور فقط مربوط به استفاده از کابین نیست؛ بخش زیادی از این هزینه ها صرف نگهداری و تعمیر چاه آسانسور، موتورخانه (که معمولاً در پشت بام یا زیرزمین قرار دارد)، سیم بکسل ها، ریل ها و تابلو فرمان می شود که همگی جزو ساختار کلی آسانسور و مشاعات هستند. مگر اینکه در «اساسنامه» ساختمان که با توافق همه مالکین تنظیم شده، روش متفاوتی برای تقسیم این هزینه خاص پیش بینی شده باشد، که البته چنین توافقاتی بسیار کم دیده می شود.

در نتیجه، طبق قانون و عرف معمول، ساکنین طبقه اول نیز مانند سایر طبقات، باید سهم خود را از هزینه تعمیرات آسانسور بپردازند.

هزینه تعمیر آسانسور بر عهده کیست؟

وقتی آسانسور به دلیل فرسودگی طبیعی، گذشت زمان یا نیاز به سرویس دوره ای خراب می شود یا نیاز به تعمیر پیدا می کند، هزینه آن باید بین همه مالکین تقسیم شود. نحوه تقسیم هم، همان طور که گفتیم، معمولاً بر اساس متراژ واحدهاست، مگر اینکه روش دیگری مورد توافق قرار گرفته باشد. اما یک نکته ظریف هم وجود دارد.

گاهی اوقات خرابی آسانسور نتیجه استهلاک عادی نیست، بلکه به دلیل استفاده نادرست، بی احتیاطی یا حتی خسارت عمدی توسط یک شخص خاص اتفاق می افتد. مثلاً فرض کنید کسی بیش از ظرفیت مجاز، بار یا افراد را وارد آسانسور کند و باعث خرابی شود، یا کودکی دکمه ها را خراب کند، یا هنگام اسباب کشی به درب یا دیواره کابین آسیب برسد. در چنین مواردی، اگر بتوان به طور قطعی ثابت کرد که خرابی ناشی از عمل یک فرد مشخص (چه مالک، چه مستاجر ساکن در یکی از واحدها، یا حتی مهمان یکی از ساکنین) بوده، منطق و گاهی قانون حکم می کند که مسئولیت جبران خسارت و پرداخت هزینه تعمیرات، بر عهده همان فرد خاطی باشد، نه اینکه بین تمام مالکین سرشکن شود. البته اثبات این موضوع همیشه آسان نیست.

همچنین بخوانید : راه های پیشگیری از خرابی لوازم ساختمان

در عمل، بیشتر هزینه های تعمیر آسانسور ناشی از فرسودگی قطعات یا مشکلات فنی است که مسئولیت آن به طور مشترک با تمام مالکین است. نقش مدیر ساختمان در این میان بسیار مهم است. او وظیفه دارد وضعیت آسانسور را بررسی کند، در صورت نیاز به تعمیر، از شرکت های معتبر استعلام قیمت بگیرد، موضوع را به اطلاع مالکین برساند، سهم هر واحد را مشخص و جمع آوری کند و در نهایت هزینه تعمیر را به شرکت مربوطه بپردازد. در واقع، مدیر ساختمان مسئولیت اجرایی این فرآیند را بر عهده دارد.

هزینه تعمیر آسانسور با مالک است یا مستاجر

یکی دیگر از سوالات پر تکرار، به خصوص در ساختمان هایی که واحدهای اجاره ای دارند، این است که اگر آسانسور خراب شد، پول تعمیر آن را باید مالک پرداخت کند یا مستاجری که در واحد ساکن است؟ این موضوع می تواند باعث اختلاف نظر شود، اما با مراجعه به «قانون روابط موجر و مستاجر» و همچنین عرفی که در این زمینه وجود دارد، می توان به پاسخ روشنی رسید. قاعده کلی این است که باید دید نوع تعمیرات چیست.

• وظایف مالک: اگر تعمیرات از نوع «اساسی و کلی» باشد، یعنی تعمیراتی که برای حفظ خود ساختمان و امکان استفاده از آن ضروری است، مسئولیت پرداخت هزینه ها اصولاً بر عهده مالک است. به عنوان مثال، تعمیر یا تعویض موتور آسانسور، عوض کردن سیم بکسل های اصلی، تعمیرات اساسی تابلو فرمان یا هر خرابی عمده ای که به ساختار اصلی آسانسور مربوط می شود، جزو تعمیرات اساسی به شمار می آیند. این نوع هزینه ها در واقع مخارجی هستند که مالک برای حفظ و نگهداری ملک خود انجام می دهد و به نوعی سرمایه گذاری برای حفظ ارزش آن محسوب می شوند. مستاجر وظیفه ای در قبال پرداخت این هزینه های بزرگ و ساختاری ندارد.
• وظایف مستاجر: اما اگر خرابی یا نیاز به تعمیر، جزئی باشد و بیشتر به دلیل استفاده روزمره و متعارف از آسانسور اتفاق افتاده باشد، ممکن است شرایط کمی فرق کند. مثلاً تعویض لامپی که داخل کابین آسانسور سوخته است یا تعمیر جزئی یک دکمه که در اثر استفاده زیاد دچار مشکل شده. در این موارد، گاهی اوقات طبق توافقی که در «قرارداد اجاره» بین مالک و مستاجر صورت گرفته، ممکن است پرداخت هزینه این تعمیرات کوچک بر عهده مستاجر گذاشته شود. البته این موضوع باید به صورت شفاف در قرارداد ذکر شده باشد. اگر در قرارداد چیزی مشخص نشده باشد، معمولاً هزینه این موارد جزئی نیز به عنوان بخشی از هزینه های جاری ساختمان در نظر گرفته می شود.
• شارژ ساختمان: بخش قابل توجهی از شارژ ماهیانه معمولاً صرف هزینه های جاری آسانسور، مانند هزینه سرویس و نگهداری دوره ای می شود. مستاجر معمولاً موظف به پرداخت شارژ ماهیانه به مدیر ساختمان است. پس به نظر می رسد مستاجر هزینه سرویس را می پردازد. اما باید دقت کرد که شارژ ماهیانه جزو هزینه های استفاده از منافع ملک است که طبق قرارداد، پرداخت آن به عهده مستاجر است، ولی در نهایت این هزینه برای حفظ و نگهداری ملک مالک انجام می شود. بهترین راه برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم، این است که در همان ابتدا و هنگام تنظیم قرارداد اجاره، تمام این موارد، از جمله مسئولیت پرداخت تعمیرات جزئی و کلی آسانسور، به صورت دقیق و واضح مشخص شود.

هزینه بیمه آسانسور با مالک است یا مستاجر

یکی دیگر از هزینه های ضروری و مهم مرتبط با آسانسور، هزینه «بیمه» آن است. داشتن بیمه مسئولیت مدنی برای آسانسور، فقط یک گزینه خوب نیست، بلکه طبق مقررات ایمنی ساختمان، یک الزام قانونی است. این بیمه برای پوشش دادن خسارت های جانی یا مالی احتمالی است که ممکن است در اثر استفاده از آسانسور یا نقص فنی آن به افراد (چه ساکنین و چه مهمانان) یا حتی به خود ساختمان وارد شود. حوادث آسانسور، هرچند نادر، می توانند بسیار جدی باشند و هزینه های سنگینی را به بار آورند. بنابراین، داشتن پوشش بیمه ای مناسب، برای آرامش خاطر ساکنین و محافظت مالی مالکین ساختمان حیاتی است.

اما سوال اینجاست که پرداخت حق بیمه سالانه آسانسور به عهده چه کسی است؟ مالک یا مستاجر؟ برای پاسخ به این سوال، باید به ماهیت این هزینه نگاه کنیم. هزینه بیمه، جزو هزینه های جاری مصرفی مانند هزینه آب یا برق واحد نیست. بلکه یک هزینه مدیریتی و حفاظتی برای کل ساختمان به شمار می آید. هدف از پرداخت آن، مدیریت ریسک و تامین امنیت برای یکی از مهم ترین بخش های مشاع ساختمان است. این هزینه، بیشتر جنبه سرمایه ای و نگهداری از اصل دارایی (ساختمان) را دارد. به همین دلیل، مسئولیت پرداخت هزینه خرید اولیه بیمه نامه و همچنین تمدید سالانه آن، به طور واضح بر عهده مالکین ساختمان است. این بخشی از وظایف مالکین برای ایمن نگه داشتن ملکشان و رعایت استانداردهای قانونی است.

اقدامات لازم برای افزایش امنیت ساختمان 

در عمل، مدیر ساختمان وظیفه دارد که پیگیری های لازم برای خرید یا تمدید به موقع بیمه نامه آسانسور را انجام دهد. سپس هزینه آن را، معمولاً به عنوان یکی از ردیف های هزینه ای ساختمان، بین تمام مالکین (بر اساس نسبت سهم آن ها) تقسیم کرده و جمع آوری می کند تا به شرکت بیمه پرداخت شود. بنابراین، مستاجر هیچ مسئولیت مستقیمی در قبال پرداخت حق بیمه سالانه آسانسور ندارد. البته ممکن است بخشی از این هزینه به صورت سرشکن شده و بسیار جزئی، در مبلغ شارژ ماهیانه که مستاجر می پردازد لحاظ شده باشد، اما این به معنی تغییر مسئولیت اصلی نیست؛ پرداخت کننده نهایی و مسئول اصلی این هزینه، همچنان مالکین واحدها هستند.