کدام هزینه ها به عهده مستأجر است

توجه کنید که اگر ملک مدنظرتان، قبل از اینکه اجاره نامه را تنظیم کنید، هزینه ای داشته باشد و یا اینکه هزینه ای باشد که پس از اتمام زمان اجاره نامه تان باید پرداخت شود، شما هیچ مسئولیتی برای پرداختش ندارید؛ شما فقط مسئول پرداخت هزینه های ملک در مدت زمان اجاره نامه هستید.

مستاجر چه هزینه هایی را باید پرداخت کند؟

بر اساس قانون تملک آپارتمان ماده 4 روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376، پرداخت هزینه های زیر بر عهده مستاجر است :

1. هزینه آب، برق و گاز

به طور معمول، مستأجر مسئول پرداخت هزینه های عمومی ملک مثل آب، برق، گاز و تلفن به صورت ماهانه است.

2. شارژ ملک

اگر ملک در یک آپارتمان و یا برج باشد، مستأجران باید مبلغی برای نظافت، نگهداری از فضای سبز، سرویس مشاعات و… را در قالب شارژ ساختمان پرداخت کنند.

برای مدیریت راحتتر هزینه ها و بررسی دقیق، لازم است از  نرم افزار مالی ساختمان  استفاده شود که در آن هزینه های اساسی و جزئی مشخص می شود و مشخص می کند کدام برای مالک است و کدام برای مستاجر.

3. هزینه های تعمیرات جزئی و نگهداری

هر ملکی با گذر زمان به تعمیراتی نیاز دارد؛ هم تعمیرات جزئی و هم تعمیرات اساسی؛ هزینه تعمیرات جزئی مثل تعویض لامپ سوخته، رفع نشتی شیر آب، تعویض شیشه شکسته و… به عهده مستأجر است.

4. هزینه بیمه مستاجری (اختیاری)

خیلی از مستأجران برای رفع نگرانی های مالی در اثر خسارت یا مسائل مالی، یک بیمه مستأجری تهیه می کنند.

5. هزینه های ناشی از تخلفات

اگر مستاجر قوانین اجاره نامه اش را رعایت نکند، ممکنه مجبور به پرداخت هزینه های اضافی مثل جریمه یا هزینه های قانونی شود. پیش از امضای قرارداد اجاره، حتماً تمامی قوانین و هزینه های ذکر شده در قرارداد را بررسی کنید تا از بروز مشکلات مالی و حقوقی در آینده جلوگیری کنید.

چه هزینه هایی به عهده مالک است؟

هیچ کجای قانون گفته نشده که مستأجر موظف به پرداخت تمامی هزینه های ملک است. بر اساس ماده 486 قانون مدنی و ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356، به صورت کلی، هزینه تعمیرات اساسی مثل تعویض سیم کشی های فرسوده، تعمیر پمپ آب فرسوده، تعمیر اساسی آسانسور، تعویض شیرآلات از کار افتاده، تعمیر تأسیسات خراب ساختمان، رفع خرابی های جدی لوله کشی و تعمیرات جدی دیگه، بر عهده مالک است.

همچنین مالک موظف است که هزینه عوارض نوسازی شهرداری را پرداخت کند، دوربین مداربسته نصب کند، سیستم های سرمایشی یا گرمایشی مناسبی خریداری کند و تجهیزات آتش نشانی تهیه کند.

به طور کلی، هر نوع هزینه ای که مربوط به ساختار اصلی ملک است را مالک باید پرداخت کند و مستأجر هیچ مسئولیتی در قبالش ندارد؛ البته اگر مستأجر مسئول آسیب دیدن بخش های اصلی ملک باشد، آن وقت باید هزینه تعمیرش را پرداخت کند.

هزینه تعمیرات به عهده مالک است یا مستاجر ؟

به طور کلی هزینه های تعمیرات اساسی به عهده مالک و هزینه های تعمیرات جزئی به عهده مستاجر است.

تعمیرات اساسی ساختمان چیست؟

به کارها و تعمیراتی که بر روی ساختار اصلی یا تأسیسات زیربنایی ساختمان انجام می شوند، تعمیرات اساسی ساختمان می گویند. تعمیرات اساسی ساختمان معمولاً نیاز به صرف هزینه زیادی دارند ولی نباید به خاطر هزینه زیاد، بی خیال تعمیرات اساسی شد؛ تعمیرات اساسی ساختمان کارهایی ضروری هستند و باید فوراً انجام شوند؛ در غیر این صورت، مشکلات جدی برای ساختمان به وجود می آید؛ از طرفی، اگر اینکار انجام نشود، ارزش ملک به شدت افت می کند.

از جمله تعمیرات اساسی ساختمان:

1. بازسازی سیم‌کشی برق داخلی اصلی ساختمان
2. بازسازی یا تعویض لوله‌کشی اصلی آب و فاضلاب
3. تعمیر یا تعویض موتورخانه، پمپ آب، مشعل
4. تعمیرات اساسی آسانسور (قطعات اصلی مثل موتور یا تابلو)
5. تعویض درب و پنجره‌های فرسوده یا شکسته که ربطی به مستأجر ندارد
6. تعویض سقف، کف‌سازی اصلی، ایزوگام و عایق‌بندی

پرداخت هزینه همه تعمیرات اساسی ساختمان از جمله موارد بالا، بر عهده مالک بوده و مستأجر نیازی به پرداخت هزینه ندارد؛ مگر اینکه مستأجر به هر نحوی، باعث بروز مشکلات اساسی شده باشد.

برای مشاهده قانون هزینه تعمیر آسانسور در آپارتمان کلیک کنید تمام قوانین تعمیرات آسانسور و اینکه کدام یک با مستاجر و کدام یک با  مالک است، آمده است

تعمیرات جزئی ساختمان چیست؟

به تمامی کارها و تعمیراتی که برای بخش های کوچک و غیر ضروری ساختمان انجام میشود، تعمیرات جزئی ساختمان می گویند. مشکلات کوچک و جزئی اغلب در اثر اشتباهات روزمره واحدها و مستأجران به وجود می آیند و تعمیرشان به هزینه زیادی نیاز نداشته و راحت و سریع انجام می شوند. البته حتی اگر تعمیرات جزئی ساختمان به تعویق بیفتند یا اصلاً انجام نشوند، خطر یا مشکل خاصی به وجود نمی آید.

از جمله تعمیرات جزئی ساختمان:

1. تعمیرات سبک دیوار مثل سوراخ‌گیری
2. تعمیرات کوچک شیرآلات (تعویض واشر، نشتی جزئی)
3. تعویض لامپ، کلید و پریز
4. تعمیرات جزئی کولر یا بخاری (غیر از تعمیرات اساسی موتور یا قطعات اصلی)
5. رفع گرفتگی سطحی سینک یا فاضلاب
6. سرویس‌های معمولی که به دلیل استفاده نیاز به انجام دارند

بخش های جزئی ساختمان به خاطر مصرف روزمره مستأجر از آن ها خراب می شوند، پس پرداخت هزینه تعمیرات شان هم به عهده مستاجر است.

راهکارهای عملی برای رفع اختلاف در هزینه ها

اگر بین مالک و مستأجر بر سر نوع هزینه ها یا مسئول پرداخت شان، اختلافی به وجود آید، می توانند به روش های زیر، اختلافاتشان را رفع کنند:

1. بررسی اجاره نامه و مذاکره

اولین و صلح آمیزترین روش رفع اختلاف، مذاکره است؛ مالک و مستأجر باید به سراغ قرارداد اجاره بروند و بررسی کنند که آیا شرط خاصی برای مشکل شان در قرارداد ذکر شده یا نه؛ بعد هم سعی کنند با گفت و گو به یک توافق برسند.

2. ارسال اظهارنامه قضایی به مالک

اگر هزینه تعمیرات بر عهده مالک بود ولی مالک این هزینه ها را پرداخت نمی کرد، مستاجر می تواند از طریق یکی از «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی»، یک اظهارنامه رسمی «الزام مالک به انجام تعمیرات» برایش ارسال کند.

3. ثبت دادخواست به شورای حل اختلاف

اگر مالک بعد از گرفتن اظهارنامه، باز هم هزینه تعمیرات را پرداخت نکرد، مستأجر باید به «شورای حل اختلاف» محل ساختمان مراجعه کند و دادخواست «الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی» را ثبت کند. در این مرحله، شورای حل اختلاف به صورت مستقیم برای رفع اختلاف مالک و مستأجر اقدام می کند.

نکته: اگر مستأجر هستید و با مالک همچین مشکلی پیدا کردید، اصلاً تعمیرات اساسی را خودسرانه انجام ندهید؛ طبق ماده 502 قانون مدنی، اگر مستأجر بدون اجازه موجر، اقدام به تعمیر ساختمان کند، نمی تواند بعداً هزینه تعمیرات را ازش مطالبه کند. البته شورای حل اختلاف به صلاح دیدش می تواند به مستأجر، اجازه تعمیرات را بدهد و هزینه اش را از اجاره بها کسر کند.

چه زمانی هزینه ها نصف می شود؟ (هزینه های مشترک بین مالک و مستأجر)

بعضی مواقع، هزینه هایی پیش می آید که نه به خاطر استفاده نادرست مستأجر و نه به خاطر فرسودگی طبیعی است؛ در این مواقع، معمولاً مالک و مستأجر به صورت شریکی، هزینه اش را پرداخت می کنند.

به عنوان مثال:

• خرابی لوازمی که از قبل استهلاک داشته اند (ولی خیلی کم بود) و چون مستأجر کمی بی احتیاطی کرده، خراب شده اند.
• گرفتگی های لوله که مشخص نیست مربوط به قبل از ورود مستأجره یا در زمان سکونتش اتفاق افتاده.
• تعمیرات پکیج یا کولر در سال اول، زمانی که فرسودگی سیستم و استفاده مستأجر، هر دو در خرابیش نقش داشتند.

در چنین مواردی، معمولاً مالک و مستأجر، هزینه ها را به صورت مشارکتی پرداخت می کنند تا اختلافات کمتر شود.

نکته: حتماً درصد مشارکت را در قرارداد ذکر کنید تا بعداً دچار مشکل نشوید.

قبل از امضای قرارداد اجاره، درباره هزینه ها چه چیزهایی باید مشخص شود؟

قبل از اینکه قرارداد را امضا کنید، حتماً دقت کنید که همه هزینه ها به صورت شفاف و دقیق در آن مشخص شود تا بعداً اختلافی به وجود نیاید. مهم ترین مواردی که باید در قرارداد ذکر شوند عبارتند از:

• مسئولیت پرداخت هزینه های مصرفی مثل آب، برق، گاز، تلفن و شارژ ساختمان
• تعیین پرداخت کننده تعمیرات جزئی و اساسی (با مثال های مشخص)
• هزینه های مربوط به آسانسور؛ مثلاً هزینه پرداخت سرویس ماهیانه با کیه؟ تعمیرات اساسی با کیه؟
• نحوه تقسیم هزینه های مشترک در صورت بروز خرابی های مبهم
• مسئولیت پرداخت عوارض شهرداری مثل پسماند یا نوسازی
• وضعیت اولیه خانه و اینکه کدام خرابی ها قبل از ورود مستأجر وجود داشته؟
• توافق درباره نحوه کسر هزینه ها از اجاره بها در صورت عدم پاسخگویی مالک

هرچه این موارد واضح تر نوشته شود، احتمال اختلاف و درگیری در آینده کمتر خواهد شد.

نکات مهم برای جلوگیری از پرداخت هزینه های اضافه

برای اینکه مجبور به پرداخت هزینه هایی که بر عهده تان نیست، نشوید، حتماً به نکات زیر توجه کنید:

1. قبل از اینکه ملک را تحویل تان دهند، از نمای داخل و خارج اش عکس و ویدئو بگیرید؛ شرایط تمامی بخش ها مثل شیرآلات، لوله کشی، دیوارها، وسایل و… را ثبت کنید.
2. تمام موارد را در قرارداد بنویسید و به توافق شفاهی اکتفا نکنید.
3. اگر وسیله ای خراب شد، سریع به مالک اطلاع دهید و پیام هایی که مالک بهتان می دهد را نگه دارید تا به عنوان سند استفاده شوند.
4. قبل از پرداخت هزینه های تعمیرات اساسی به جای مالک، حتماً اجازه کتبی یا پیامکی مالک را بگیرید.
5. صورتحساب ها و فاکتورها را نگه دارید تا اگر نیاز شد، بتوانید هزینه ای که داده اید را از مالک مطالبه کنید.
6. اگر شارژ ساختمان یا هزینه ها به صورت غیر عاد بیشتر شدن، از مدیر ساختمان دلیلش را بپرسید.

با رعایت این نکات، احتمال اینکه زیر بار هزینه های غیرقانونی یا اضافه بروید خیلی کمتر می شود.

سوالات متداول (FAQ)

1. هزینه تعمیر شیر آب با کیه؟ مالک یا مستأجر؟

مسئول پرداخت هزینه تعمیرات جزئی و روزمره شیرآلات، مستأجر هستش؛ ولی اگر مشکلات جدی در شیرآلات به وجود آید و خود مستأجر باعث این مشکلات نشده باشد، مالک مسئول پرداخت هزینه تعمیر آن ها است.

2. هزینه نقاشی ساختمان با کیه؟ مالک یا مستأجر؟

به اینکه چرا ساختمان باید نقاشی شود، بستگی دارد؛ اگر مستأجر به هر نحوی کاری کرده که ساختمان نیاز به نقاشی پیدا کرده، خودش هم باید هزینه اش را پرداخت کند؛ ولی اگر دلایل دیگه ای مثل گذشت زمان یا فرسودگی دیوارها باعث شده بودن که ساختمان نیاز به نقاشی پیدا کنه، هزینه نقاشی ساختمان به عهده مالک هستش.

3. هزینه تعمیر پکیج بر عهده کیه؟ مالک یا مستأجر؟

این مورد به مدت زمان سکونت مستأجر بستگی داره؛ اگر مستأجر بیشتر از یک ساله که ملک را اجاره کرده، پس هزینه تعمیر کولر و پکیج هم با خودشه؛ در غیر این صورت، مالک موظف به پرداخت هزینه تعمیرات است.

4. هزینه تعمیر پمپ آب با مالکه یا مستأجر؟

این مورد به علت خرابی پمپ آب بستگی داره؛ اگر مستأجر، ملک را با پمپ سالم تحویل گرفته باشد، موظفه که ملک را هم با پمپ سالم پس بده؛ ولی اگر پمپ از قبل مشکل داشته یا فرسوده شده بود، هزینه تعمیر یا تعویضش بر عهده مالک است.

5. هزینه لوله بازکنی بر عهده کیه؟ مالک یا مستأجر؟

مسئول پرداخت تمامی هزینه های اساسی ملک، بر عهده مالک است؛ پس از آنجایی که ترکیدگی و گرفتگی لوله جزو هزینه های اساسی ملک حساب می شوند، خود مالک مسئول پرداخت هزینه تعمیرشان است.

6. هزینه تعمیر درب پارکینگ (مثلاً جک درب) با مالکه یا مستأجر؟

چون مسئول پرداخت هزینه های تعمیر بخش های اساس ملک بر عهده مالکه، پس مالک باید هزینه تعمیرات درب پارکینگ را هم پرداخت کنه؛ ولی اگر به هر دلیلی، مستأجر باعث خرابی درب شده باشه، خودش هم باید هزینه تعمیراتش را هم پرداخت کنه.

7. اگر مالک هزینه ها را پرداخت نکرد، چه کنیم؟

در این شرایط، مستأجر می تواند با مراجعه به شورای حل اختلاف از مالک شکایت کند؛ اگر مالک باز هم هزینه ها را پرداخت نکرد، مستأجر می تواند خودش آن هزینه ها را بپردازد و در آینده، آن هزینه ها را از اجاره بهایش کم کند.

نکته: حتماً زمان تماس تان با صاحب خانه و همچنین پاسخی که ازش گرفته اید را مستند سازید تا به اتفاق فاکتورهای هزینه مدرک مستدلی برای خود داشته باشید.

جمع بندی

اجاره نامه ملک، دو طرف دارد؛ یکی مالک و دیگری مستأجر. زمانی که یک ملکی اجاره می شود، پرداخت بعضی از هزینه های ملک بر عهده مالک و بقیه بر عهده مستأجر است؛ مثلاً هزینه های ثابت ماهانه مثل آب، برق، گاز و تلفن یا هزینه های تعمیرات جزئی مثل تعویض لامپ سوخته، تعویض شیشه شکسته، سرویس آسانسور و… هم بر عهده مستأجر است؛ در مقابل، هزینه های اصلی ملک مثل تعمیرات اساسی آسانسور، فاضلاب، درب پارکینگ و… بر عهده مالک است.

البته مسئول پرداخت هزینه ها، بسته به شرایط ممکنه تغییر کنه؛ مثلاً در حالت عادی، مستأجر مسئول پرداخت هزینه های تعمیر پمپ آب ملک است ولی اگر پمپ قبل از بستن قرارداد اجاره، آسیب دیده باشد، آن وقت مالک مسئول پرداخت هزینه های تعمیرش است؛ در مقابل، اگر ملک به خاطر بی احتیاطی مستأجر، به تعمیرات (مثلاً خرابی درب پارکینگ به خاطر استفاده نادرست) اساسی نیاز پیدا کرده باشد، خود مستأجر باید هزینه تعمیرش را پرداخت کند.