با گسترش زندگی شهری، بازارها و بازارچه های قدیمی جای خود را به مجتمع های تجاری بزرگ و متنوع داده اند که دارای واحدهای تجاری با فضاهای مشترک زیادی اند. شارژ مجتمع تجاری در واقع آن مبلغی است که از مالکان یا مستاجران حاضر در مجتمع دریافت می شود تا بتوان هزینه های مربوط به نگهداری و بهینه سازی مشاعات و مکان های مشترک را پرداخت کرد. یکی از ابهامات رایج میان مالکان در مجتمع های تجاری، نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری است. در حالت کلی، عوامل زیادی می توانند روی محاسبه شارژ مجتمع تجاری تاثیرگذار باشند که از جمله آن ها شرایط مجتمع، متراژ هر واحد تجاری، امکانات و سطح درآمد مجتمع تجاری از جمله این موارد هستند. برای درک دقیق‌تر در مورد نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری، در ادامه مقاله همراه ما باشید.
مرکز تجاری چیست؟
مراکز تجاری به کلیه مجموعه های تشکیل شده از چند واحد تجاری گفته می شود که به صورت مشترک از فضا استفاده می کنند و به فروش محصولات مختلف و یا ارائه خدمات می پردازند. یک مرکز تجاری ممکن است تنها از فروشگاه ها و مغازه های مختلف تشکیل شده باشد، یا اینکه در آن امکانات دیگری همچون رستوران، کافی شاپ، کانترهای فروش، شهربازی و … نیز وجود داشته باشد.
اصول مدیریت مجتمع تجاری
مجتمع های تجاری مکان های چند منظوره با امکانات متنوعی هستند که نقش مهمی را در سبک زندگی مردم و درآمدزایی مالکان فراهم می کنند. حساسیت مجتمع های تجاری به قدری زیاد است که اگر به درستی مدیریت نشود، می تواند باعث افت درآمد کسب شده توسط مالکین و کسبه شود. در عین حال اگر مدیریت مجتمع تجاری به درستی انجام شود، علاوه بر فروش بیشتر و مراجعه مشتریان متعدد، کسبه نیز رضایت بیشتری از مجتمع تجاری و فعالیت در آن دارند. این رضایتمندی منجر به کاهش تنش ها و پرداخت شارژ مجتمع تجاری از سوی کسبه خواهد شد.
- خدمات و امکانات مرکز تجاری: سازماندهی و بهینه سازی امکانات برای جلب مشتریان بیشتر
- تبلیغات هوشمندانه و دقیق: تبلیغات هوشمندانه و به صرفه برای رضایتمندی کسبه
- مدیریت مشاعات مجتمع: بهینه سازی استفاده از مشاعات و مکان های عمومی مجتمع
- منطقه بندی مجتمع تجاری: منطقه بندی مجتمع تجاری بر اساس هر صنف جهت نظم دهی به فضا
- برآورد هزینه ها و امور مالی: محاسبه شارژ مجتمع تجاری و مدیریت هزینه ها برای کاهش فشار مالی
بهترین راه مدیریت مجتمع های تجاری استفاده از نرم افزار مدیریت است برای اطلاع بیشتر از نحوه عملکرد نرم افزار مدیریت مجتمع تجاری و مراکز خرید کلیک کنید.
قوانین مشاعات مجتمع تجاری
مشاعات مجتمع تجاری در واقع بخش های عمومی مجتمع مانند آسانسور، راه پله ها، حیاط مجتمع، پارکینگ و … هستند که حق استفاده از آن ها برای همه کسبه و مالکان در مجتمع وجود دارد، اما دخل و تصرف مجاز نیست. در بسیاری از مجتمع های تجاری قوانین مناسبی برای مدیریت مشاعات در نظر گرفته نمی شوند. این موضوع باعث ایجاد تنش میان کسبه و حتی بروز مشکل در فروش خواهد شد. برای تعیین قوانین مشاعات مجتمع تجاری باید به دو نکته توجه شود: زمان بندی استفاده از مشاعات و حد و حدود برای استفاده از آن ها.
ممکن است مالک یک واحد تجاری بخواهد که از حیاط داخل مجتمع تجاری برای قرار دادن محصولات خود استفاده کند. این موضوع باعث نارضایتی سایر افراد حاضر در مجتمع شده و می تواند در عبور و مرور مشتریان اختلال ایجاد کند. از این رو باید یک حد و حدود خاصی برای استفاده از این مشاعات در نظر گرفته شود. علاوه بر این زمان بندی استفاده از مشاعات به ویژه پارکینگ مجتمع تجاری باید قانون مشخصی داشته باشد. در این صورت همه کسبه حاضر در مجتمع تجاری می دانند که باید چگونه و تا چه زمانی از این فضاهای مشترک استفاده کنند.
شارژ مجتمع تجاری چگونه محاسبه می شود؟
نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری به این گونه است که ابتدا هزینه های هر ماه ساختمان جمع زده می شوند. این هزینه ها می توانند شامل هزینه آب، تعمیرات مشاعات و مدیریت آن ها، هزینه نظافت و نگهبانی، نگهداری از تاسیسات و آسانسور و … باشند. سپس این هزینه بر اساس روش محاسباتی مورد نظر مدیر مجتمع تجاری میان واحدها تقسیم خواهد شد. دقت شود که اگر مجتمع تجاری دارای درآمد باشد، کل درآمد میان مالکان تقسیم می شود. این درآمد از شارژ هر واحد کسر خواهد شد. معمولا شارژ مجتمع تجاری برای هر واحد به صورت ثابت تا یک سال در نظر گرفته می شود و برای سال بعدی به مقدار آن افزوده خواهد شد. با این حال برآورد اولیه هزینه برای تعیین شارژ به صورت عادلانه بسیار مهم خواهد بود. نحوه محاسه شارژ مجتمع تجاری می تواند به صورت واحدی، متراژی و یا ترکیبی از این دو باشد.
- واحدی: در برخی از مجتمع های تجاری، شارژ ماهانه به صورت واحدی در نظر گرفته می شود. در واقع متراژ هر واحد، محل قرارگیری آن و موارد مشابه روی شارژ تاثیری ندارند.
- متراژی: در روش دیگر نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری بر اساس متراژ است. هر واحد تجاری که بزرگ‌تر باشد، باید هزینه بیشتری را به عنوان شارژ پرداخت کند.
- واحد و متراژی: با این روش، شارژ دقیق‌تر و عادلانه‌تر محاسبه می شود. بدین منظور ابتدا یک شارژ مشخص و ثابتی برای هر واحد در نظر گرفته می شود. سپس یک شارژ متغیر نیز بر اساس متراژ هر واحد در نظر گرفته خواهد شد. این شارژ متغیر می تواند در هر ماه تغییر کند.
شارژ مغازه های روی پشت بام چقدر است؟
مغازه های روی پشت بام که به اصطلاح روف گاردن نام دارند، مغازه های پرفروش و عمدتا خدماتی هستند. رستوران ها و کافه های روف گاردن واقع در پشت بام نیز مانند همه مغازه ها و واحدهای تجاری باید شارژ پرداخت کنند. با این وجود به دلیل اینکه مساحت زیادی توسط مالکان این واحدها استفاده می شوند، بدیهی است که باید تفاوتی میان شارژ مغازه های روی پشت بام با مغازه های واقع در کل مجتمع تجاری وجود داشته باشد.
اگر قوانین نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری به گونه ای وضع شده باشد که بر اساس متراژ هر واحد تجاری هزینه تعیین شود، مغازه های روی پشت بام باید هزینه بیشتری پرداخت کنند. در غیر این صورت معمولا مطابق با استراتژی های مدیریتی، مبلغ مشخصی برای این مغازه ها در نظر گرفته می شود. کما اینکه ممکن است در پشت بام چند واحد مغازه کوچک قرار گرفته باشند که محاسبه شارژ برای آن ها قوانین خاص خود را دارد.
آیا میدانید هوشمند سازی ساختمان چیست؟
شارژ مغازه های سمت خیابون با مغازه های داخلی فرق دارد؟
یکی از سوالات رایجی که در مورد نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری پرسیده می شود، این است که آیا مغازه های سمت خیابان باید شارژ بیشتری نسبت به مغازه داخلی بپردازند؟ همانطور که می دانید مغازه های داخل خیابان به دلیل دید بیشتر و دسترسی راحت‌تر، معمولا فروش بیشتری دارند. از این جهت میزان اجاره بهایی که برای این مغازه ها در نظر گرفته می شود نیز زیادتر از مغازه های داخلی است. با این حال قانون نوشته شده ای در مورد نحوه محاسبه شارژ مغازه های داخلی و سمت خیابان وجود ندارد.
محاسبه شارژ مجتمع تجاری برای چنین شرایطی توسط مدیر ساختمان و با توجه به استراتژی های مدیریتی تعیین می شود. ممکن است در برخی از مجتمع های تجاری شارژ پرداخت شده برای مغازه های سمت خیابان بیشتر از مغازه های داخلی باشد و برای برخی دیگر هیچ تفاوتی نداشته باشد. اگر در این مورد ابهام دارید، باید با مدیریت مجتمع تجاری صحبت کنید.
آیا صاحبان کانترهای وسط پاساژ نیز باید شارژ بپردازند؟
در بسیاری از پاساژها و مراکز تجاری، کانترهایی وجود دارند که اقدام به فروش و ارائه خدمات می کنند. این کانترها در واقع یک واحد تجاری ساخته شده نیستند، اما در هر صورت با اهداف تجاری راه اندازی شده اند. صاحبان کانترهای وسط پاساژ نیز باید شارژ پرداخت کنند. با این حال نحوه محاسبه شارژ برای این کانترها ممکن است متفاوت باشد. علاوه بر این، احتمالا مدیران مجتمع های تجاری بر اساس متراژ هر کانتر، هزینه مشخصی را جهت پرداخت شارژ تعیین می کنند. به طوری که هر چقدر متراژ کانتر بیشتر، هزینه پرداختی به عنوان شارژ نیز افزایش پیدا می کند.
آیا واحدهای خالی نیز باید شارژ بدهند؟
یکی از موضوعات مورد بحث در بسیاری از مجتمع های تجاری و مسکونی، پرداخت شارژ برای واحدهای خالی است. بر اساس قانون تملک ساختمان ها، حتی واحدهای خالی نیز باید شارژ بپردازند، چرا که در هر صورت همین واحدها نیز از مشاعات ساختمان استفاده می کنند. با این حال نحوه محاسبه شارژ واحدهای خالی در مجتمع های تجاری می تواند متفاوت باشد. معمولا در مجتمع های تجاری یک شارژ پایه در نظر گرفته می شود و بسته به متراژ و شرایط واحد به آن افزوده می شود. این شارژ پایه مبلغی است که برای پرداخت شارژ واحدهای خالی در نظر گرفته می شود. با این حال میزان پرداخت شارژ برای این واحدها قراردادی میان مالکین و هیئت مدیره است و می تواند در هر مجتمع شرایط متفاوتی داشته باشد.
سخن پایانی
نحوه محاسبه شارژ مجتمع تجاری بر اساس متراژ مجتمع، تعداد واحدها، نظر مالکان و همچنین موقعیت قرارگیری آن متفاوت است. در حالت کلی دو روش برای محاسبه شارژ پاساژ وجود دارد: محاسبه شارژ برای هر واحد و محاسبه شارژ بر اساس متراژ. از آنجایی که تعداد ساکنان در مجتمع های تجاری ملاک نیست، باید از هر یک از موارد ذکر شده کمک گرفته شود. در نهایت محاسبه شارژ پاساژ و مجتمع تجاری مانند قراردادی است که میان مالکان و هیئت مدیره در نظر گرفته می شود.
