هزینه های مشترک ساختمان ها

ما در این مقاله قصد داریم راجع به هزینه های مشترک ساختمان ها و جزئیات مربوط به آن‌ها اطلاعاتی را با شما در میان بگذاریم.

در این بین نگاهی هم به قوانین مرتبط خواهیم داشت که مهم‌ترین قانون در این زمینه قانون تملک آپارتمان هاست. پیش از ورود به جزئیات هزینه های مشترک ساختمان ها جا دارد بدانیم که طبق قانون تملک آپارتمان ها مالکیت در یک ساختمان به دو شکل مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشترک تعریف شده است‌. منظور از قسمت‌های مشترک این است که همه‌ی مالکین حق استفاده از آن قسمت‌ها را دارند. طبیعتا در خصوص قسمت‌های مشترک، هزینه‌های مربوطه هم به صورت مشترک محاسبه خواهد شد.

هزینه های مشترک آپارتمان ها به چه هزینه هایی گفته می شود؟

هزینه های مشترک آپارتمان ها  در واقع هزینه‌هایی هستند که برای استفاده یا حفظ و نگهداری قسمت‌های مشترک آپارتمان پرداخت می‌شوند. این هزینه‌ها ممکن است دربردارنده‌ بهای مربوط به نگهداری ساختمان، تاسیسات، خرید تجهیزات، هزینه‌های اداری، حقوق مدیر ساختمان و… باشند.

نکته: نحوه تقسیم هر هزینه بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه اجرایی و مصوبه مجمع عمومی ساختمان تعیین می‌شود.

انواع هزینه های مشترک

در ادامه قصد داریم انواع هزینه های مشترک ساختمان ها را بررسی کنیم. با ما همراه باشید.

    1. هزینه ثابت

یکی از انواع هزینه های مشترک آپارتمان ها ، هزینه‌های ثابت است. برای مثال اگر ساختمان نگهبان یا سرایدار دارد، این مورد جزء هزینه‌های ثابتی در نظر گرفته می‌شود که ساکنین باید به صورت مشترک نسبت به پرداخت آن اقدام نمایند. هزینه‌های سرویس، نگهداری یا تعمیر آسانسور نیز از هزینه‌های ثابت محسوب شده و همه ساکنین بدون در نظر گرفتن متراژ بنا به صورت مساوی مکلف به پرداخت آن هستند.

     2. هزینه نسبی

هزینه های نسبی همانطور که از اسمشان پیداست، به صورت نسبی محاسبه می‌شوند. در خصوص این هزینه‌ها و نحوه محاسبه آن‌ها مساحت زیربنای ملک مالکین در نظر گرفته می‌شود.

    3. هزینه موردی

از دیگر هزینه های مشترک آپارتمان ها  هزینه‌های موردی است که چند واحد با توجه به خدمات دریافتی آن را پرداخت می‌کنند و مربوط به تمام واحدهای ساختمان نیست. مثلا هزینه درب‌های ریموت دار جزء مواردی است که استفاده کنندگان باید بهایش را پرداخت کنند و افرادی که ورودی آن‌ها از درب دیگر ساختمان است تکلیفی به پرداخت هزینه‌های مربوطه ندارند.

آیا میدانید نحوه مدیریت هزینه های ساختمان به چه صورت است؟

نحوه محاسبه هزینه ها

هزینه های مشترک ساختمان ها طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه اجرایی آن و توافق صورت گرفته میان ساکنین ساختمان محاسبه می‌شود. انجام این محاسبات بر عهده مدیر ساختمان است. در واقع مدیر ساختمان این وظیفه را دارد که علاوه بر تعیین میزان شارژ هر واحد، بهای مصرفی آب، برق یا گاز مشترک را نیز محاسبه و به ساکنین اعلام نماید. جالب است بدانید که امروزه سایت‌ها و نرم افزارهایی برای محاسبه هزینه های مشترک ساختمان ها و تعیین سهم هر واحد طراحی شده‌اند. بنابراین مدیران یا به صورت دستی یا به کمک این ابزارها می‌توانند به راحتی هزینه‌ها را محاسبه و مدیریت کنند.

 1. محاسبه شارژ ساختمان

شارژ ماهیانه جزء هزینه های مشترک ساختمان ها است که همه با آن آشنایی دارند. مبلغ شارژ هر ساختمان می‌تواند با ساختمان‌های دیگر متفاوت باشد. شارژ ساختمان معمولا برای بخش‌های مشترک سازه و استفاده از آن‌ها هزینه می‌شود. فرقی هم ندارد که برخی از واحدها خالی هستند یا موقتا به مسافرت و… رفته‌اند. شارژ ساختمان باید پرداخت شود. از مبلغ شارژ برای پرداخت هزینه‌هایی مثل نظافت ساختمان، سرویس آسانسور، تعمیرات و… استفاده می‌شود. به طور کلی مشاعات ساختمان مثل پارکینگ، حیاط، پشت بام، پلکان و… برای نگهداری، هزینه‌هایی را می‌طلبند که این هزینه‌ها از شارژ ساختمان تامین می‌شوند.

روش های محاسبه شارژ ساختمان

در محاسبه شارژ که یکی از هزینه های مشترک ساختمان‌ها به شمار می‌رود، از روش‌های مختلفی استفاده می‌شود. ما در اینجا به اختصار سه مورد از ملاک‌های اصلی در تعیین شارژ ساختمان را به شما معرفی خواهیم کرد. یکی از این روش‌ها، محاسبه شارژ متراژی است. همانطور که مشخص است در این شیوه شارژ هر واحد از ساختمان با توجه به متراژ آن محاسبه می‌شود. شیوه دیگر محاسبه شارژ نفری است. در واقع تعداد نفرات ساکن در هر واحد بر روی میزان مبلغ پرداختی برای شارژ ساختمان موثر است. گاهی نیز به صورت ترکیبی و نفر متراژی مبلغ شارژ ماهیانه محاسبه می‌شود.

برای مشاهده اطلاعات دقیق تر درباره نحوه محاسبه شارژ ساختمان کلیک کنید.

 2. محاسبه حق الزحمه نگهبان

معمولا ساختمان‌های بزرگ با تعداد واحدهای بالا به منظور تامین امنیت بیشتر ساکنین، فردی را به عنوان نگهبان ساختمان انتخاب می‌کنند. با توجه به حدود وظایفی که طبق توافق و قرارداد برای نگهبان ساختمان در نظر گرفته شده، انجام وظیفه خواهد کرد و پرداخت حق الزحمه او طبق قوانین کار خواهد بود.

 3. محاسبه حق الزحمه مدیران ساختمان

مدیر ساختمان فردی است که برای انجام امور اداری و مدیریتی ساختمان به صورت دوره‌ای انتخاب می‌شود. معمولا انتخاب مدیر ساختمان ۲ حالت دارد: در حالت اول مدیر از بین ساکنین ساختمان و با رای گیری انتخاب می‌شود. در حالت دوم هم مالکین توافق می‌کنند تا فردی غیر از ساکنین ساختمان، عهده دار این وظیفه شود. در این شرایط اگر قراردادی انعقاد پیدا کند، طبق قوانین کار حق الزحمه‌ای برای مدیر ساختمان در نظر گرفته خواهد شد که جزء هزینه های مشترک ساختمان به شمار می‌رود و همه مکلف به پرداخت آن هستند‌.

 4. محاسبه حق الزحمه سرایدار ساختمان

ساختمان‌هایی که تعداد طبقات و واحدهای بالایی دارند، برای نظافت و سایر فعالیت‌های مربوط به نگهداری ساختمان نیاز به سرایدار دارند. سرایدار ساختمان می‌تواند طبق توافق مالکان ساختمان نسبت به شست و شو و نظافت قسمت‌های مختلف ساختمان مثل راه پله، پنجره‌ها، پارکینگ، حیاط و… اقدام نماید و متناسب با حجم کار و وظایفی که به او محول شده، پولی به عنوان حق الزحمه دریافت کند.

 5. هزینه قبوض ساختمان

از مسائل مهم در پرداخت هزینه های مشترک ساختمان ها، هزینه‌های مربوط به پرداخت قبوض است. این مورد در خصوص ساختمان‌هایی است که ساکنین آن از امتیاز برق، گاز یا آب مشترک استفاده می‌کنند. در واقع اگر در آپارتمانی از یک اشتراک واحد استفاده شود، هزینه قبض آن اشتراک باید بین ساکنین ساختمان تقسیم شود. البته امروزه تا جایی که ممکن است از کنتورهای جداگانه برای هر واحد به صورت اختصاصی استفاده می‌شود؛ با این حال برخی خدمات و امکانات مثل موتورخانه، شیر آب مشترک برای شست و شوی پارکینگ و… نیاز به امتیازات اشتراکی دارند.

با توجه به شرایط هر ساختمانی ممکن است یک یا چند قبض مشترک وجود داشته باشد. قبلا هم اشاره کردیم که قانون تملک آپارتمان‌ها یکی از قوانین اصلی و مرجع برای اطلاع از حقوق و تکالیف ساکنین ساختمان است. جا دارد اشاره کنیم که در ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی این قانون، به موضوع هزینه های مشترک ساختمان پرداخته شده است. میزان سهم ساکنین هر واحد در پرداخت قبوض مشترک ساختمان با توجه به متراژ واحد آن‌ها محاسبه می‌شود. برای مثال کسی که واحد او دو برابر واحد دیگری است، باید سهم بیشتری پرداخت کند. برای دانستن نحوه محاسبه قبوض مشترک مجتمع مسکونی کلیک کنید.

اهمیت تعداد نفرات هر واحد در محاسبه هزینه های مشترک آپارتمان ها

در محاسبه هزینه های مشترک آپارتمان ها، تعداد نفرات هم می‌تواند اثرگذار باشد. گاهی در میان ساکنین اختلافاتی پیرامون میزان هزینه‌ها رخ می‌دهد و برخی معترض می‌شوند که تعداد نفرات برخی واحدها بیشتر است و باید سهم بیشتری پرداخت کنند. در واقع معتقدند نفرات بیشتر در یک واحد مصرف بیشتری هم دارند و عادلانه نیست که به میزان سایر واحد‌ها هزینه قبوض را پرداخت کنند. در این شرایط طبق توافقی که بین ساکنین انجام می‌شود، علاوه بر متراژ، تعداد نفراتی که در هر واحد زندگی می‌کنند هم در نظر گرفته می‌شوند.

همچنین بخوانید : هوشمند سازی ساختمان چگونه است؟

هزینه های مشترک بر عهده مالک است یا مستاجر؟

یکی از رایج ترین اختلافات در آپارتمان ‌ها تعیین مسئول پرداخت هزینه ‌های مشترک بین مالک و مستاجر است. مطابق ماده 23 قانون تملک آپارتمان‌ ها ملاک اصلی نوع هزینه است؛ یعنی باید مشخص شود هزینه برای استفاده روزمره از ساختمان پرداخت می‌شود یا برای حفظ و افزایش ارزش ملک.

مطابق قانون، هزینه ‌هایی که به استفاده روزانه از ساختمان مربوط هستند مانند هزینه نظافت، حقوق سرایدار، برق مشاعات، آب مشترک، سرویس آسانسور، جمع‌ آوری زباله و نگهداری فضای سبز بر عهده مستاجر است؛ زیرا او از این خدمات استفاده می‌کند.

در مقابل هزینه ‌های اساسی و سرمایه‌ای مانند تعویض کامل آسانسور، ایزوگام پشت‌ بام، بازسازی نمای ساختمان، تعویض موتورخانه یا تعمیرات اساسی تأسیسات معمولاً بر عهده مالک خواهد بود؛ زیرا این اقدامات موجب افزایش ارزش ملک می‌شوند. برای مشاهده جدول هزینه های مالک و مستاجر کلیک کنید.

جدول تفکیک مسئول پرداخت هزینه‌ های مشترک

فرض کنید آسانسور یک ساختمان ۶ طبقه نیاز به سرویس ماهانه دارد. هزینه سرویس دوره‌ای معمولا از شارژ ماهانه پرداخت می‌شود و بر عهده مستاجر است. اما اگر موتور آسانسور به طور کامل بسوزد و نیاز به تعویض داشته باشد، این هزینه جزو تعمیرات اساسی محسوب شده و مالک باید آن را پرداخت کند.

در بسیاری از مجتمع های مسکونی، شفاف بودن قوانین مربوط به مدیریت هزینه های ساختمان باعث می‌شود اختلاف میان مالک و مستاجر به حداقل برسد. همچنین، وجود یک سیستم منظم برای مدیریت مشاعات به تعیین دقیق سهم هر واحد کمک زیادی می‌کند.

اعتراض به هزینه ‌های مشترک

گاهی یکی از ساکنان تصور می‌کند مبلغ شارژ یا هزینه ‌های مشترک بیش از حد واقعی محاسبه شده است. در چنین شرایطی بهترین راه بررسی گزارش مالی ساختمان و درخواست توضیح از مدیر یا هیئت ‌مدیره است.

مدیر ساختمان موظف است ریز هزینه ‌ها، فاکتورها و نحوه محاسبه سهم هر واحد را در اختیار ساکنان قرار دهد. اگر پس از بررسی همچنان اختلاف وجود داشته باشد، موضوع می‌تواند در جلسه مجمع عمومی ساختمان مطرح شود.

برای مثال، در یک مجتمع ۲۰ واحدی مدیر ساختمان هزینه رنگ آمیزی راه پله را بین تمام واحدها تقسیم کرده است. یکی از مالکان معتقد است مبلغ اعلام ‌شده با قیمت واقعی بازار اختلاف زیادی دارد. او با درخواست مشاهده فاکتورهای خرید و قرارداد پیمانکار متوجه می‌شود مبلغ اعلام‌ شده صحیح بوده و اعتراض او برطرف می‌شود.

اما اگر اسناد مالی ارائه نشود یا تخلفی صورت گرفته باشد، مالک یا مستاجر می‌تواند موضوع را از طریق مراجع قانونی و شورای حل اختلاف پیگیری کند. شفافیت مالی یکی از مهم‌ترین اصول مدیریت مشاعات ساختمان است و اعتماد ساکنان را افزایش می‌دهد.

عدم پرداخت هزینه ‌های مشترک

پرداخت شارژ ساختمان یک تعهد قانونی برای تمامی مالکان و استفاده‌ کنندگان واحدها محسوب می‌شود. خودداری از پرداخت هزینه‌ های مشترک می‌تواند مشکلات زیادی برای سایر ساکنان ایجاد کند؛ زیرا هزینه نگهداری آسانسور، نظافت، روشنایی مشاعات و سایر خدمات از همین مبالغ تأمین می‌شود.

طبق ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها، عدم پرداخت شارژ می‌تواند تبعات خاصی را به دنبال داشته باشد. با استناد به این قانون اگر یکی از واحدها شارژ خود را پرداخت نکند، مدیر ساختمان ابتدا معمولا اخطار کتبی یا پیام رسمی ارسال می‌کند.

اگر بعد از 10 روز، ساکن از پرداخت شارژ امتناع کند، مدیر می‌تواند مطابق قانون اقدامات لازم از جمله محدود کردن خدمات مشترک مانند قطعی آب، برق یا گاز مشترک را انجام دهد.

اگر همچنان بدهی پرداخت نشود، مدیر یا هیئت مدیره می‌توانند از اداره ثبت محل ساختمان، درخواست صدور اجرائیه کند یا به مراجع قضایی شکایت کند.

فرض کنید یکی از واحدهای یک مجتمع ۱۲ واحدی به مدت ۸ ماه شارژ پرداخت نمی‌کند. در این مدت هزینه سرویس آسانسور و نظافت توسط سایر ساکنان پرداخت می‌شود. مدیر ساختمان پس از ارسال چند اخطار رسمی، از طریق مراجع قانونی یا شورای حل اختلاف اقدام به مطالبه بدهی و خسارات مربوطه می‌کند.

وجود قوانین مشخص در زمینه مدیریت مشاعات باعث می‌شود حقوق تمامی ساکنان حفظ شده و هزینه‌ ها به شکل عادلانه بین واحدها تقسیم شوند.

آیا میدانید حق شارژ ساختمان یعنی چه؟

جریمه پرداخت نکردن شارژ

بسیاری تصور می‌کنند پرداخت نکردن شارژ تنها به ایجاد بدهی محدود می‌شود؛ در حالی که ماده 10 قانون تملک آپارتمان ها برای این موضوع ضمانت اجرا در نظر گرفته است.

در صورت امتناع مالک یا استفاده ‌کننده از پرداخت هزینه‌ های مشترک، مدیر ساختمان می‌تواند پس از طی مراحل قانونی نسبت به مطالبه بدهی اقدام کند. در برخی موارد نیز امکان مطالبه خسارت تأخیر یا صدور اجرائیه برای وصول مطالبات وجود دارد.

طبق این قانون، بدهکار علاوه بر پرداخت بدهی باید 2 برابر مبلغ بدهی را به عنوان جریمه پرداخت کند. در صورت تکرار و عدم پرداخت، باید مبلغی را نیز به منظور جریمه تکرار تخلف بپردازد.

علاوه بر این ادامه بدهی ممکن است باعث ایجاد مشکلات حقوقی هنگام نقل و انتقال ملک یا تمدید قرارداد اجاره شود؛ زیرا بسیاری از خریداران و مستاجران وضعیت بدهی شارژ ساختمان را بررسی می‌کنند.

مالک یک واحد قصد فروش آپارتمان خود را دارد، اما مشخص می‌شود بیش از یک سال شارژ ساختمان پرداخت نشده است. خریدار قبل از تنظیم سند، تسویه کامل بدهی شارژ را از فروشنده درخواست می‌کند و معامله تا زمان پرداخت بدهی به تعویق می‌افتد.

به همین دلیل، اجرای صحیح اصول مدیریت هزینه های ساختمان نه ‌تنها از اختلافات جلوگیری می‌کند، بلکه ارزش و اعتبار ساختمان را نیز حفظ خواهد کرد.

چند نکته تکمیلی در باب هزینه های مشترک آپارتمان ها

برخی ابهامات در خصوص هزینه های مشترک ساختمان ها در میان مردم وجود دارد که در این قسمت گذری بر آن موارد خواهیم داشت.

1. برخی افراد فکر می‌کنند واحدهای خالی از سکنه نباید شارژ پرداخت کنند. این یک تصور غلط است و پرداخت هزینه های مشترک در هر صورتی الزامی است.
2. مورد دیگر در خصوص برخورد با ساکنین متخلفی است که هزینه های مشترک ساختمان را پرداخت نمی‌کنند. در چنین شرایطی مدیران ساختمان با ارسال اظهارنامه بدهی مربوطه را با ذکر جزئیات و ریز هزینه‌ها مطالبه می‌کنند. فرد متخلف موظف است ظرف مهلت ۱۰ روز نسبت به اظهارنامه دریافتی واکنش نشان دهد. اگر اعتراضی هم وجود دارد باید طی همین مدت در دادگاه صالح نسبت به آن اقدام نماید.
3. نکته دیگر در خصوص وظایف مستاجرین در پرداخت هزینه های مشترک است. یک قاعده کلی در این زمینه وجود دارد آن هم اینکه مستاجرین مکلف به پرداخت هزینه‌های مصرفی هستند و هزینه تعمیرات اساسی و… با مالکین است، البته در هر موردی امکان توافق وجود دارد.

اگر مدیریت هزینه‌های ساختمان را با فایل اکسل یا محاسبات دستی انجام می‌دهید، احتمال بروز خطا، اختلاف بین ساکنان و اتلاف زمان بسیار زیاد است.

نرم‌افزار مدیریت ساختمان مای لابی من امکان محاسبه خودکار هزینه‌های مشترک را براساس متراژ، تعداد نفرات، سهم هر واحد یا قوانین اختصاصی ساختمان فراهم می‌کند.

با استفاده از این نرم‌افزار می‌توانید:

✅ محاسبه خودکار شارژ ماهانه

✅ تقسیم هزینه‌های مشاعات براساس متراژ یا تعداد واحد

✅ ثبت تمام هزینه‌های ساختمان

✅ صدور گزارش مالی و بیلان ساختمان

✅ ارسال خودکار صورتحساب و یادآوری پرداخت به ساکنان

✅ مشاهده بدهکاران ساختمان تنها با چند کلیک

اگر مدیر ساختمان هستید، استفاده از نرم‌افزار مدیریت ساختمان باعث کاهش اختلافات مالی، افزایش شفافیت و صرفه‌جویی قابل توجه در زمان مدیریت ساختمان می‌شود.

برای مشاهده امکانات نرم افزار مدیریت ساختمان کلیک کنید.

سوالات متداول

1. آیا مستاجر موظف به پرداخت شارژ ساختمان است؟

بله؛ طبق ماده 23 قانون تملک آپارتمان ها هزینه ‌های جاری ساختمان مانند نظافت، برق مشاعات، سرویس آسانسور و حقوق سرایدار بر عهده مستاجر است؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره توافق دیگری شده باشد.

2. هزینه تعمیرات اساسی ساختمان را چه کسی پرداخت می‌کند؟

هزینه ‌های سرمایه‌ای و تعمیرات اساسی مانند تعویض آسانسور، بازسازی نما یا ایزوگام پشت ‌بام معمولا بر عهده مالک است.

3. اگر یکی از واحدها شارژ پرداخت نکند چه اتفاقی می‌افتد؟

مدیر ساختمان می‌تواند پس از ارسال اخطار رسمی، از طریق مراجع قانونی نسبت به وصول مطالبات اقدام کند.

4. آیا امکان اعتراض به مبلغ شارژ وجود دارد؟

بله. هر یک از ساکنان می‌تواند ریز هزینه‌ ها، اسناد مالی و نحوه محاسبه شارژ را از مدیر ساختمان درخواست کند. سپس، در صورت وجود اختلاف، موضوع را از طریق مجمع ساختمان یا مراجع قانونی پیگیری کند.

5. بهترین راه جلوگیری از اختلافات مالی در ساختمان چیست؟

استفاده از قوانین شفاف و ثبت دقیق هزینه‌ ها در نرم افزار مدیریت ساختمان منجر به ارائه گزارش‌ های مالی منظم و اجرای صحیح اصول مدیریت هزینه های ساختمان و مدیریت مشاعات خواهد شد.

کلام آخر

در این نوشتار سعی داشتیم هر آنچه که در خصوص هزینه های مشترک آپارتمان ها لازم است بدانید را به بیانی ساده مطرح کنیم. امروزه با توجه به افزایش تعداد آپارتمان‌ها در سطح شهر و گسترش این شکل از زندگی جمعی، آگاهی از قوانین مربوطه می‌تواند در پیشگیری و حل اختلافات موثر واقع شود. بسیاری از مشکلات زندگی آپارتمان نشینی به خاطر عدم آگاهی از قواعد و اصول قانونی است. با مطالعه قوانین آپارتمان نشینی علاوه بر اینکه سطح آگاهی فرد ارتقاء پیدا می‌کند، نسبت به نحوه‌ی گرفتن حق خود در مواجهه با افراد متخلف و متقلب هم مطلع خواهد شد. به شما پیشنهاد می‌کنیم حتما مواد مختلف قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین نامه اجرایی آن را به دقت مطالعه نمایید. امیدواریم این مقاله برایتان مفید واقع شود.